令和7年1月15日　提出 福津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市東福間７丁目１５６８番１１３外 ｢東福間７－２－２｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の閑静な住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 東福間 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 東福間駅　北方 580m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする居住環境が良好な区画整然とした高台の住宅地域で、最寄り駅への接近性も比較的良好で 、住宅地需要は概ね堅調であることから、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「東福間」「福間」駅から徒歩圏内の既存住宅地域である。主たる需要者は福岡 市の天神・博多地区及び福津・古賀市等の事業所へ勤務するサラリーマン等である。最寄り駅から、福岡市及び北九州 市へのアクセスが比較的容易であるため、堅調な住宅地需要を背景に、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格 帯は、標準的な規模の土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅で総額３，２００万円～３，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的での戸建住宅地であり、公法上の規制等から戸建住宅が中心で、賃貸用アパートなどの収益建物 はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動 を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を採用し、周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の近年の人口増加率は県内でも非常に高 い。住宅需要はやや減速の兆しがあるが依然 として堅調であり、地価は上昇傾向が継続し ている。 区画整然とした戸建住宅地で、建物の建替え に伴い、周辺では住宅の小規模開発が行われ 、売行きは好調で、地価の上昇傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.2 ％  ％