令和7年1月15日　提出 古賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　稔   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市青柳字神田２９４６番１ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南4.2m市道 下水 ししぶ 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 ししぶ駅南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる既成住宅地域で特段の変動要因は見られず、今後も現状の利用状態が続くものと思料する。 地域の高齢化率は高く、人口流入は少ないが、市中心部の地価上昇の影響を受け地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古賀市及びその周辺市町の住宅地域で、特に関連が強いのは市街化調整区域や郊外の既成住宅地域である 。需要者は地縁的な選好性を有する地元居住者が中心である。都市計画法上の市街化調整区域に指定されている地域が 多いが、中心部の地価上昇を反映し、当該地域の需要は回復傾向にある。画地規模にバラツキがあり、需要の中心とな る価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の既存住宅地域であり、周辺に賃貸アパート等は見当たらず、賃貸市場が極めて未成熟な ため収益価格を求めることができなかった。比準価格は、立地条件や土地利用規制に留意して広域的に取引事例を収集 し試算したもので、主たる需要者の選好性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。以上より、周 辺公示地とのバランス検討等を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい傾向であり、高齢化 率は福岡の県平均より高い水準である。空前 の低金利を背景に住宅地需要は回復傾向にあ る。 市街化調整区域内の既成住宅地域である。中 心部の地価上昇の影響で、不動産需要は回復 傾向にある。準都市計画区域ではミニ開発が 断続的にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％