令和7年1月15日　提出 古賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市天神６丁目１１５０番１０ ｢天神６－４－５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、下水 古賀 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 古賀駅　北西方 850m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと思料されるが、最寄駅が徒歩圏内 であるなど、交通接近条件に恵まれており、地価は今後とも上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線沿線の古賀市内の住宅地域である。需要者の中心は、古賀市内及び福岡市中心部を通勤 圏とする給与所得者層である。当該地域は、市街地中心部に近接し、生活上の利便性が高い住宅地域であり、住宅需要 は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地総額で２，０００万円～２，５００万円前後、新規戸建で総額４，０ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業用の民間取引に係るものを中心に、天神地区と価格牽連性の高い類似地域において多数の信頼性ある取 引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟なことか ら収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [112.1] 100 100 [103.0] 100 [113.9] [100.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は、減少傾向にある。取引価格は、 利便性が高い地域を中心とするミニ開発等や 周辺市町の影響から、全体的に上昇している 。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％