令和7年1月15日　提出 太宰府 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 396,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市宰府３丁目１１６９番外 ｢宰府３－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 準防 （その他） 特別用途地区 高度地区最高15m (90,300) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前、参道通りの 商業地域 南13m市道 水道、ガス、下水 太宰府 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太宰府天満宮参道の商業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 70m 法令 規制 商業 (90,300) 準防  特別用途地区 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、飲食店、土産店等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、今後とも同様の利用状況が維持継続するもの と予測す。国内観光、インバウンド需要の急速な回復等もあり、地価は大幅な上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、太宰府市を中心に福岡都市圏中～南部に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は、福 岡県内外の法人・事業者、地場個人事業者等や全国的な飲食事業者も想定される。コロナ規制の撤廃により、国内外か らの観光客が増加、店舗等の賃貸需要は急速に回復しており、新規出店軒数も増加傾向にある。規模によりバラツキが 大きく需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額１～２億円程度になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場における取引件数が少なく、同一需給圏をやや広範囲に解釈したものであるが、類似地域において規範となる取引 事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗・事務所等の賃料の遅行性等により必ずしも元本価値に見合う賃 料を収受しえないことから、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する 比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    346,000 円／㎡ [112.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 389,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    350,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも横ばい傾向にある。金融緩 和姿勢の継続により、コロナ後も一貫して不 動産市場は堅調で、地価は強含みとなってい る。 天満宮参道や駅至近で利便性のよい商業地に ついては、店舗等の需要が活発化しており、 商業地地価は大幅な上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.1 ％  ％