別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
太宰府 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太宰府 -11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太宰府市石坂１丁目３２０５番２１
｢石坂１－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 西鉄五条駅　北東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺にアパ－ト、マンションも立地する中に、戸建住宅が建ち並ぶ地域。街路事情はやや劣るが利便性は良く、
今後も現状を維持し、地価水準も当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄太宰府駅周辺の住宅地域。需要者の中心は、福岡市方面へ通勤するサラリーマンが中心であるが、
最寄駅へ近いためアパート等の収益物件も見られる。駅には近いが、太宰府線の鉄道踏切が発展化の阻害要因となって
いる。取引の中心となる価格帯は、土地は規模次第で１０００～１５００万円、新築の戸建物件は３０００万円前後と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地と同じく最寄り駅へ徒歩圏内の地区の取引事例を中心に比準して求めたもので、市場性を反映した
実証的な価格である。他方、地域周辺はアパートも多い為収益価格の試算を行ったが、周辺の大学の学生数の減少など
賃貸市場が近年不安定な為規範性はやや劣る。以上より比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検
討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太宰府 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[104.0]		 100
[151.2]		 [100.0]
100		 98,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な金融緩和政策を背景に都心から住宅
地需要が波及してきたが、金利が上昇に転ず
る中、今後の動向が注視される。


最寄駅から近いが、西鉄太宰府線軌道による
道路アクセスの障害がある。但し金融緩和マ
ネーの影響もあり、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太宰府 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 太宰府７Ｋ

-1004		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
b 太宰府７Ｋ

-1011		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,180)
c 太宰府６Ｃ

-708		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
d 太宰府７Ｋ

-806		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e 太宰府６Ｃ

-907		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
109,381 		 100
[ 112.0]
97,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,700 
b (　           ) 
110,169  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
120,490 		 100
[ 115.9]
103,960 
104,000 
c (　           ) 
96,257  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
130,067 		 100
[ 129.1]
100,749 
101,000 
d (　           ) 
87,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
97,584 		 100
[  95.0]
102,720 
103,000 
e (　           ) 
101,556  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,782 		 100
[ 111.6]
98,371 
98,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



太宰府 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,719,604 
347,729 
1,371,875 
1,035,960 
335,915 		 （　0.9792）
328,928 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　      9,967,515 円　　　　（　     74,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太宰府 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅（ワンルーム、約２４㎡）×４戸の２階建て共同住宅、屋外駐車場（１台）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,470 
70,560 		 2.0  141,120 
1.0  70,560 

 2～ 2		 共同住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,500 
72,000 		 2.0  144,000 
1.0  72,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

142,560 		 285,120 
142,560 
⑨年額支払賃料        142,560 円　×　12ヶ月　＝　       1,710,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,710,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        88,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,682,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           285,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          142,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          34,711 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,719,604 円　　　　（　        12,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太宰府 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,200 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 70,829 円  　　　        1,770,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      142,400 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         347,729 円　（　　　　　　         2,615 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,035,960 円  
（　　　　　         7,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,719,604 円      
②総費用 347,729 円      
③純収益　①－② 1,371,875 円      
④建物等に帰属する純収益 1,035,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 335,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 328,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,967,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太宰府 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太宰府市石坂一丁目３２０５番２１
 2912000166645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
太宰府 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太宰府 -11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太宰府市石坂１丁目３２０５番２１
｢石坂１－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 西鉄五条駅　北東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅が存する住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅には徒
歩圏内にあり、利便性等は良好なことから需要は堅調、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太宰府市及び周辺市に存する住宅地域である。需要者の中心は、太宰府市内及び周辺市内の居住者のほ
か当該地域に地縁を有する個人、賃貸経営を目的とした個人又は法人等である。最寄り駅には徒歩圏内で、市中心部に
も近く利便性、接近性の良好な住宅地域であることから、共同住宅等の投資需要もあり地価は上昇傾向にある。市場で
の需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円台半ば前後、新築戸建住宅で３千万円台前半から半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力はある。収益価
格は、収益性の観点から市場価値を把握したもので、新築賃貸建物の少ない地域においては、適正な賃料等の把握が困
難な場合もあり、また、賃料、建築費等想定如何では価格が異なり不安定にならざるを得ない。以上から、実証的な比
準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太宰府 -9                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[104.0]		 100
[153.2]		 [100.0]
100		 97,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は７万人超で概ね微増傾向、高齢化率は
２８％台で推移。土地取引件数は昨年に比べ
減少。低金利等を背景に太宰府市の不動産市
場は堅調に推移。

市中心部に近い住宅地域内に存する。幹線道
路への連続性にやや難があるが、利便性、接
近性が良好なことから、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太宰府 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 太宰府６Ｃ

-908		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
北4m、二方路
１住居

(70,200)
b 太宰府７Ｋ

-1011		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,180)
c 太宰府７Ｋ

-106		 太宰府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
d 太宰府７Ｋ

-1012		 太宰府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,319  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
123,708 		 100
[ 126.8]
97,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,600 
b (　           ) 
110,169  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
120,490 		 100
[ 112.2]
107,389 
107,000 
c (　           ) 
106,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
116,761 		 100
[ 118.7]
98,366 
98,400 
d (　           ) 
82,956  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,270 		 100
[  87.6]
99,623 
99,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



太宰府 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,728,073 
347,690 
1,380,383 
1,035,960 
344,423 		 （　0.9792）
337,259 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     10,219,970 円　　　　（　     76,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太宰府 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（ワンルーム、約２４㎡）×４戸の２階建て共同住宅、屋外駐車場１台を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,480 
71,040 		 0.0  0 
1.0  71,040 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,510 
72,480 		 0.0  0 
1.0  72,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

143,520 		 0 
143,520 
⑨年額支払賃料        143,520 円　×　12ヶ月　＝　       1,722,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,722,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        89,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,693,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          143,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          34,945 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,728,073 円　　　　（　        12,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太宰府 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,200 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,290 円  　　　        1,782,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      142,400 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         347,690 円　（　　　　　　         2,614 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,035,960 円  
（　　　　　         7,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,728,073 円      
②総費用 347,690 円      
③純収益　①－② 1,380,383 円      
④建物等に帰属する純収益 1,035,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 344,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 337,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,219,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太宰府 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太宰府市石坂一丁目３２０５番２１
 2912000166645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考