令和7年1月15日　提出 太宰府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -9 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.

鑑定評価額 64,900,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市観世音寺１丁目２１６番外 ｢観世音寺１－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 環境が良く、人気も高い市内 を代表する住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の比較的大きな一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。良好な住環境から太宰府市内でも高級住宅街とし て人気が高く需要は底堅いものがある。地価も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線及び太宰府線・ＪＲ鹿児島本線沿線の優良住宅地域と判定した。需要者の属性は、福 岡市都心部へ通勤する高所得層のサラりーマン世帯が中心であり、周辺の市町からの転入も見られ同一需給圏も広域で ある。当該地域に対する需要は堅調であるが、総額が嵩む点が、需要に対し抑制的でもある。需要の中心となる価格帯 は規模により異なるが、６０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と近い朱雀、通古賀地区や郊外の良好な住宅団地である向佐野、青葉台地区の取引事例をもとに比 準して求めた。市内でも高価格帯住宅地の事例であり説得力を持つ。容積率１５０％でもあるため収益価格も求めた。 ただ、当該地域は快適性を重視する住宅地域で、収益性の影響は低いと判断する。本件においては、比準価格を重視し 、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太宰府 -7                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の緩和修正による金利上昇はあったもの の、環境的に優れた住宅地区での地価の高騰 は続いている。 最寄駅からはやや離れるが、区画整然とした 住環境の優れた高級住宅地域で、地価は依然 として上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％ +2.6 ％