令和7年1月15日　提出 太宰府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市水城４丁目２９３番４４ ｢水城４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.3m市道 水道、下水 下大利 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 下大利駅　東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅から遠く利便性 の劣る地域ではあるが、周辺地域と同様に需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太宰府市及び周辺市に存する住宅地域である。需要者の中心は、太宰府市内及び周辺市内の居住者のほ か当該地域に地縁を有する個人である。最寄り駅から遠く距離があるものの、当該市内及び隣接市における住宅地需要 の広がりの影響等もあり、需要は安定しており、地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地の みで１千万円台半ばから後半程度、新築戸建住宅で３千万円台前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力は高い。対象標 準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に存し、自己所有目的での取引がほとんどで、最寄り駅から遠く利便性の劣る地 域であることから賃貸住宅を想定することは考えにくい。よって、収益還元法は適用しなかった。以上から、市場の実 態を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,500 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [102.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は７万人超で概ね微増傾向、高齢化率は ２８％台で推移。土地取引件数は昨年に比べ 減少。低金利等を背景に太宰府市の不動産市 場は堅調に推移。 太宰府市の北西端に位置する高台の住宅団地 。利便性が劣る地域ではあるが、市内及び隣 接市の住宅地需要の影響等もあり地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％