令和7年1月15日　提出 太宰府 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市連歌屋２丁目１６８０番４ ｢連歌屋２－２１－２６｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、下水 太宰府 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 東６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくものと 予測される。需給バランスの安定化により住宅地地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西鉄太宰府線沿線とその背後地域一円で、特に西鉄五条～太宰府駅勢圏の住宅地域との代替性が高 い。需要者の中心は、太宰府市内外のサラリーマン世帯等の個人エンドユーザーが想定される。西鉄線利用による福岡 都心への通勤が可能で、また、住環境も良好なことから実需については高い引合いが見込まれ、不動産市場は安定的に 推移している。市場の中心価格帯は、土地１，５００～２，０００万円、新築戸建は３，０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業目的の民間取引に係るものを中心に、連歌屋２丁目地区と価格牽連性の高い類似地域において多数の信 頼性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする戸建住宅地域に存することから収益還 元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,500 円／㎡ [109.3] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも横ばい傾向にある。金融緩 和姿勢の継続により、コロナ後も一貫して住 宅地需要は堅調で、地価は強含みとなってい る。 西鉄駅の利用が可能なエリアで、更地、中古 戸建とも高い需要が見込まれる。地価は上昇 傾向を見せている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％