令和7年1月15日　提出 大野城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市栄町３丁目３８番 ｢栄町３－４－７｣ ②地積 　(㎡) 651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中層のマンション、 事務所等が混在する 住宅地域 北東7.8m市道、北西側道 水道、ガス、下水 春日原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 春日原駅　北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性の良好な住宅地域で、今後は共同住宅の割合を高めつつ成熟していくものと予測する。周辺マンション 適地の需給は逼迫しており、地価は堅調に推移するものと予測するが、建築費・金利の動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              297,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野城市・春日市及び博多区南部周辺の共同住宅を中心とする住宅地域。主たる需要者は、マンション 開発を目論むデベロッパー等である。マンション素地の供給不足等を背景に近年仕入競争は激化、建築費の高騰も相俟 って分譲価格も上昇傾向で推移している。マンション素地の価格は規模により異なるため取引の中心価格は見出し難い が、１種（容積率１００％）当たり単価は５０万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、取引事例比較法及び開発法を適用しているが、大野城市を中心とする実際に行われたマンション素地取引に 基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、想 定需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格で高い説明力が認められる。以上より、本件では 、比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺地域の取引動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野城市は人口は増加傾向、取引件数は横ば い～微減で推移。鉄道沿線地域の住宅需要は 旺盛で需給は逼迫し、地価は上昇基調で推移 。 西鉄線・ＪＲ線いずれも利用可能で利便性に 優れた住宅地域。西鉄線高架化による交通状 況の改善等もあり、住宅需要は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.9 ％  ％