別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日原北町３丁目５５番外
 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 銀行

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 北東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 春日原近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西鉄春日原駅周辺整備事業が
現在進捗中		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 春日原駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 Ｒ４．８の西鉄天神大牟田線高架開通後、駅周辺整備事業が進捗中である。Ｒ６．７には駅直結型商業施設（Ｒ
８．１開業予定）が公表され、更なる商業集積が期待されるが、今後の建築費や金利動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    627,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡都市圏南部の駅接近性に優れた商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅等の投資用不動産を目的と
する不動産業者等である。建築費高騰の影響も見られるが、安定した収益が見込めるマンション用地の需要は依然旺盛
である。特に駅接近性等に優れた土地は取得競争が過熱しており、利回りは低下、賃料及び地価は上昇傾向で推移。規
模により異なるため取引の中心価格は見出し難いが、１種（容積率１００％）当たり単価は５０万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた春日原駅周辺の商業地の取引事例に基づ
き試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に
多寡が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    346,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.6]		 [ 96.9]
100		 610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 春日市の人口は微減で推移。マンション用地
の需要が競合する商業地の需要及び地価は強
含みで推移。現時点で金利の先高観の影響は
限定的である。

駅周辺整備事業が進捗しており、春日原駅は
Ｒ６．３に特急停車駅となっている。マンシ
ョン用地需要も旺盛で、地価も強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日７Ｋ

-1206		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東27.3m市
道、南東4m、
角地
商業

(100,400)
b 春日６Ｃ

-809		 春日市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 大野城７Ｋ

-515		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d 福岡博多７
Ｋ
-1101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
北東4m、
準角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
609,955  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
620,992 		 100
[  96.0]
646,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
627,000 
b (　           ) 
434,668  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
479,004 		 100
[  74.7]
641,237 
621,000 
c (　           ) 
508,751  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,539 		 100
[  81.4]
681,252 
660,000 
d (　           ) 
412,366  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
490,435 		 100
[  77.9]
629,570 
610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    627,000 円／㎡]  



春日 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,889,675 
20,889,248 
55,000,427 
43,578,000 
11,422,427 		 （　0.9276）
10,595,443 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    321,074,030 円　　　　（　    458,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ11 3,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   701 ㎡     28.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 同種の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
325.00 
69.2 
225.00 
3,530 
794,250 		 6.0  4,765,500 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,140 
547,840 		 1.0  547,840 
1.0  547,840 

 5～ 7		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,160 
552,960 		 1.0  552,960 
1.0  552,960 

 8～10		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,180 
558,080 		 1.0  558,080 
1.0  558,080 

11～  		 住宅
225.00 
80.0 
180.00 
2,200 
396,000 		 1.0  396,000 
1.0  396,000 

計
3,250.00 
83.4 
2,709.00 

6,166,890 		 10,138,140 
5,372,640 
⑨年額支払賃料      6,166,890 円　×　12ヶ月　＝　      74,002,680 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,250,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,253,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,920,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,485,206 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,138,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,312 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,372,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,308,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,889,675 円　　　　（　       108,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,050,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,840,548 円  　　　       78,405,480　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      898,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,480,000 円  　　　　    810,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       810,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       810,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,889,248 円　（　　　　　　        29,799 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 810,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,578,000 円  
（　　　　　        62,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,889,675 円      
②総費用 20,889,248 円      
③純収益　①－② 55,000,427 円      
④建物等に帰属する純収益 43,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,422,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,595,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    321,074,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     458,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日原北町三丁目５５番
 2912000258513-0000
2 　春日市春日原北町三丁目５６番１
 2912000258514-0000
3 　春日市春日原北町三丁目５６番３
 2912000258516-0000
4 　春日市春日原北町三丁目５７番１
 2912000258517-0000
5 　春日市春日原北町三丁目５７番２
 2912000258518-0000
6 　春日市春日原北町三丁目５８番８
 2912000258526-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.
鑑定評価額 424,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日原北町３丁目５５番外
 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 銀行

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 北東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 春日原近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西鉄春日原駅周辺整備事業が
現在進捗中。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 春日原駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高架化事業が完了、西鉄春日原駅周辺整備事業が進捗中。路線バスとの接続等交通結節点としての機能を有し今
後駅前を中心に繁華性の向上が期待され、地価は上昇基調で推移。今後の日銀の金融政策正常化の動きに留意。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日市、隣接する大野城市、福岡市南区及び博多区等の繁華性の高い商業地域の圏域であり広域的である
。需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等。現在進捗中の西鉄春日原駅周辺整備事業
より、駅周辺の円滑な交通体系の確立と交通結節点機能の向上が期待され、また、駅徒歩圏内よりマンション用地とし
ての需要も堅調なことから、高い上昇率で地価が推移している。需要の中心の価格帯は、１種単価５０万円／坪前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際に取引された西鉄沿線の商業地の取引事例に基づき試算されており規範性が高い。収益価格は、収益
性に着目した価格であるが、商業地は業種業態により床面積や賃料水準に差異があること、また、収益価格算定の過程
で想定要素を含むことから、収益価格はやや規範性に劣る。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    346,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.7]		 [ 96.9]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鉄道駅徒歩圏内の商業地は、マンション適地
としての性格も有し地価上昇率は強い傾向が
続いている。今後の日銀による政策金利の動
向に注視が必要。

連続立体交差事業に伴い春日原駅は高架駅と
なり、令和６年のダイヤ改正で特急停車駅と
なり、駅直結型の商業施設が令和８年１月に
開業を予定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６Ｃ

-808		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 春日６Ｃ

-809		 春日市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 大野城６Ｃ

-516		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.4m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
d 福岡博多７
Ｋ
-507		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,509  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
429,072 		 100
[  68.8]
623,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
434,668  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
479,004 		 100
[  76.3]
627,790 
608,000 
c (　           ) 
389,036  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
429,885 		 100
[  68.6]
626,655 
607,000 
d (　           ) 
453,734  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
475,760 		 100
[  76.2]
624,357 
605,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    606,000 円／㎡]  



春日 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,760,784 
20,867,648 
54,893,136 
43,578,000 
11,315,136 		 （　0.9276）
10,495,920 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    318,058,182 円　　　　（　    454,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ11 3,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   701 ㎡     28.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）、屋外駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和適用有り。 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 内部廊下等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
69.2 
225.00 
3,480 
783,000 		 6.0  4,698,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,140 
547,840 		 1.0  547,840 
1.0  547,840 

 5～ 7		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,160 
552,960 		 1.0  552,960 
1.0  552,960 

 8～10		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,180 
558,080 		 1.0  558,080 
1.0  558,080 

11～11		 住宅
225.00 
80.0 
180.00 
2,200 
396,000 		 1.0  396,000 
1.0  396,000 

計
3,250.00 
83.4 
2,709.00 

6,155,640 		 10,070,640 
5,372,640 
⑨年額支払賃料      6,155,640 円　×　12ヶ月　＝　      73,867,680 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,250,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,118,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,913,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,356,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,070,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,372,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,308,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,760,784 円　　　　（　       108,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,050,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,827,048 円  　　　       78,270,480　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      890,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,480,000 円  　　　　    810,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       810,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       810,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,867,648 円　（　　　　　　        29,768 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 810,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,578,000 円  
（　　　　　        62,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,760,784 円      
②総費用 20,867,648 円      
③純収益　①－② 54,893,136 円      
④建物等に帰属する純収益 43,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,315,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,495,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    318,058,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     454,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日原北町三丁目５５番
 2912000258513-0000
2 　春日市春日原北町三丁目５６番１
 2912000258514-0000
3 　春日市春日原北町三丁目５６番３
 2912000258516-0000
4 　春日市春日原北町三丁目５７番１
 2912000258517-0000
5 　春日市春日原北町三丁目５７番２
 2912000258518-0000
6 　春日市春日原北町三丁目５８番８
 2912000258526-0000
7 　
8 　
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備考