別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市日の出町５丁目６番
 ②地積
　(㎡)		 811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 南福岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 南福岡駅　西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅地域として概ね成熟している。同一需給圏内における分譲マンションの売れ行きは比較的好調で、販売
単価も上昇傾向にある。今後も現状の住環境を維持し、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              226,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春日市及び隣接市区の住宅地域一帯である。主たる需要者は、分譲マンションデベロッパーが中心であ
る。低金利政策や住宅ローン減税等の施策により分譲マンション需要は高い状態が続いており、マンション用地につい
ても価格上昇が続いている。近年では福岡市内のマンション用地の価格が高騰し続けており、春日市内においても需要
は堅調に推移している。土地の取引価格は規模等によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と開発法による価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引
事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。開発法による価格は、分譲マンションの建設を想
定してデベロッパーの事業採算性を反映した価格である。いずれも規範性は高いと判断し、比準価格と開発法による価
格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [112.5]
100		 100
[102.0]		 100
[130.6]		 [102.0]
100		 227,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向であるが、低金利等の影響は
継続しており、住宅地需要は堅調に推移して
いる。建築費の上昇がやや需要を抑制する要
因となっている。

福岡市近郊における利便性の高いエリアでの
分譲マンション用地は供給が少なく、近隣地
域においても需要が堅調で、地価は上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６Ｃ

-1104		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東13m市道、
中間画地
準工
高度地区1種20m
(60,200)
b 春日７Ｋ

-404		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東21m県道、
北西20m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
c 春日７Ｋ

-309		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.7m市道
、中間画地
２中専

(60,150)
d 大野城７Ｋ

-1110		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西14m県道、
南東25m、
二方路
１住居
高度地区2種15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,523  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,145 		 100
[  88.4]
218,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
251,057  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
257,092 		 100
[ 114.4]
224,731 
229,000 
c (　           ) 
183,366  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,400 		 100
[  83.8]
223,628 
228,000 
d (　           ) 
231,340  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
234,742 		 100
[ 102.7]
228,571 
233,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



春日 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 南福岡駅から徒歩圏内の混在地域に所在しており、共同住宅としての利用が最有効使用である。賃貸想定による
収益還元法と分譲想定による開発法を適用し、両価格を検証した結果、開発法による価格が上回ったので、分譲
マンションを最有効使用と判断し、収益還元法は採用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

799,260,742 
616,246,057 
12 
605,000 
1,556.24 
284,000 
2,067.45 
⑧開発法による価格 　　          183,014,685 円　　　　（　              226,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 -12　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
811 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  811.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
485.96 ㎡  2,067.45 ㎡  1,613.80 ㎡  453.65 ㎡  1,556.24 ㎡  ＲＣ・5F
 (    20 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.9 ％）  （     254.9 ％）  （     199.0 ％）  （      55.9 ％）  （     75.27 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工
高度1種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		        ｍ

       ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 605,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    605,000 円／㎡　　×　　     1,556.24 ㎡　　＝　　　　         941,525,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           941,525,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   284,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   292,520 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    292,520 円／㎡　　×　　　   2,067.45 ㎡　　＝　　　　         604,770,474 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           941,525,200 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         103,567,772 円 
支出合計　④+⑤+⑥           708,338,246 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 17 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 75,322,016 円  (      8 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           65,997,150 円 
販売総額(2期) 677,898,144 円  (     72 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          577,365,849 円 
販売総額(3期) 188,305,040 円  (     20 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          155,897,743 円 
収入合計 － － － － 799,260,742 円 
支出 建築工事費(1期) 60,477,047 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           57,144,762 円 
建築工事費(2期) 60,477,047 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           53,999,955 円 
建築工事費(3期) 483,816,379 円  (     80 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          412,066,410 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 51,783,886 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           48,930,594 円 
販売管理費(2期) 51,783,886 円  (     50 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           44,104,336 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 616,246,057 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          799,260,742 円　　－　　　　　　          616,246,057 円　　＝　　　　　           183,014,685 円 

              226,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 春日 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市日の出町五丁目６番
 2912000250312-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 186,000,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市日の出町５丁目６番
 ②地積
　(㎡)		 811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 南福岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 南福岡駅　西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も現況のままでの推移を予測する。安定したマンション適地
の需要を背景に、地価も安定的に推移するものと予測するが、今後の建築費や金利動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              228,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日市・大野城市を中心とするマンション適地となり得る地域。主たる需要者はマンションデベロッパー
で、収益物件等を目的とする投資家等も想定される。慢性的な供給不足により電鉄線沿線のマンション素地の取得競争
は過熱しており、地価は強含みで推移。中心価格帯は見出し難いが、１種（容積率１００％）当たり単価は３５～４０
万円／坪程度である。なお、建築費が高騰している点には留意を要する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び開発法を適用しているが、春日市・大野城市等で実際に行われたマンション適地の取引
に基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、
想定需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格で高い説明力が認められる。以上より、本件で
は、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[102.0]		 100
[124.7]		 [102.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 春日市の人口は微減で推移。良好な住環境等
を背景に、同市の住宅地需要は安定的に推移
。現時点で金利の先高観の影響は限定的であ
る。

最寄駅からやや距離を有するものの、生活利
便性は良好である。マンション適地は供給不
足で需給は逼迫しており、地価は上昇基調で
推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日７Ｋ

-518		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.4m県
道、
南西6.7m、
二方路
準工
高度地区20m
(70,200)
b 大野城７Ｋ

-1110		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西14m県道、
南東25m、
二方路
１住居
高度地区2種15m
(60,200)
c 福岡博多７
Ｋ
-901		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種15m
(60,200)
d 福岡南６Ｃ

-710		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、南西6m、
二方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
221,319 		 100
[  96.8]
228,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
231,340  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
234,742 		 100
[ 106.1]
221,246 
226,000 
c (　           ) 
260,873  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
292,178 		 100
[ 126.6]
230,788 
235,000 
d (　           ) 
270,683  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
286,714 		 100
[ 125.0]
229,371 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



春日 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、想定需要者は賃貸事業を営む不動産業者ではなく、分譲マンション開発業者と判断
されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

812,471,663 
627,609,235 
12 
615,000 
1,556.24 
294,000 
2,067.45 
⑧開発法による価格 　　          184,862,428 円　　　　（　              228,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 -12　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
811 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  811.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
485.96 ㎡  2,067.45 ㎡  1,613.80 ㎡  453.65 ㎡  1,556.24 ㎡  ＲＣ・5F
 (    20 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.9 ％）  （     254.9 ％）  （     199.0 ％）  （      55.9 ％）  （     75.27 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工
高度1種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   24.0 ｍ

  32.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 615,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    615,000 円／㎡　　×　　     1,556.24 ㎡　　＝　　　　         957,087,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           957,087,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   294,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   302,820 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    302,820 円／㎡　　×　　　   2,067.45 ㎡　　＝　　　　         626,065,209 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           957,087,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　          95,708,760 円 
支出合計　④+⑤+⑥           721,773,969 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 17 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 76,567,008 円  (      8 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           67,088,012 円 
販売総額(2期) 689,103,072 円  (     72 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          586,909,086 円 
販売総額(3期) 191,417,520 円  (     20 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          158,474,565 円 
収入合計 － － － － 812,471,663 円 
支出 建築工事費(1期) 62,606,521 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           59,156,902 円 
建築工事費(2期) 62,606,521 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           55,901,363 円 
建築工事費(3期) 500,852,167 円  (     80 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          426,575,791 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 47,854,380 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           45,217,604 円 
販売管理費(2期) 47,854,380 円  (     50 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           40,757,575 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 627,609,235 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          812,471,663 円　　－　　　　　　          627,609,235 円　　＝　　　　　           184,862,428 円 

              228,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 春日 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市日の出町五丁目６番
 2912000250312-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考