鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
春日 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 -2

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　松﨑　能久

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市光町２丁目１３７番				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,180)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	春日 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

春日駅　南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,180)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模戸建住宅を中心として共同住宅も散見される既成住宅地域である。最寄駅・利便施設等の接近性に優れて
おり、希少性も相まって、地価水準は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は春日市を中心に、当市と隣接する福岡市南区及び大野城市の既成住宅地域まで及び、福岡中心部へ
の通勤等に関して代替性の及ぶ範囲に概ね一致する。需要者の中心は、福岡中心部等へ通勤するサラリーマン等である
。当地域は、交通接近条件等に恵まれており、地価水準は引き続き上昇傾向にある。取引価格は規模等によりまちまち
であるが、総額で４５～５５百万円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、収益獲得を目的とした低層のアパートが散見されるが、戸建住宅が中心の地域である。比準価格は、同一
需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないことから、低位に試算された。以上のことから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連づけて、他の標準地価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はやや減少しているが、金融緩和等を背
景に、福岡都市圏の成長とも相俟って、住宅
需要は好調であり、地価は全般的に上昇傾向
にある。

地域要因に特段の変化はないが、交通利便性
の高い当地域への住宅需要は好調であり、引
き続き地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日７Ｋ -309	春日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m市道、中間画地		２中専 (60,150)
b	春日７Ｋ -410	春日市		建付地	（　）	長方形	北西4.6m市道、北東4.5m、角地		１住居高度1種最高20m (70,184)
c	春日７Ｋ -409	春日市		更地	（　）	長方形	北東5.8m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	春日７Ｋ -1208	春日市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		準住居高度地区1種20m (60,160)
e	春日７Ｋ -401	春日市		建付地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		１低専高さ制限１０ｍ (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,366	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,400	100 [ 79.1]	236,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 237,845	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	239,461	100 [ 98.0]	244,348		249,000
c	(　 ) 234,394	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,114	100 [ 100.0]	246,114		251,000
d	(　 ) 225,073	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,677	100 [ 98.0]	242,528		247,000
e	(　 ) 173,509	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	203,777	100 [ 88.1]	231,302		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

春日 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,433,144	442,668	1,990,476	1,276,500	713,976	（　0.9795） 699,339	（ 3.6 - 0.4 ） 3.2％
	⑧収益価格	21,854,344 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	180 ％	115 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積６０㎡）×２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,730	103,800	1.0	103,800
							1.0	103,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,750	105,000	1.0	105,000
							1.0	105,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		208,800		208,800
								208,800

⑨年額支払賃料	208,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,505,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,505,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 125,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,380,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	208,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 208,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,433,144 円　　　　（　 21,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）７Ｋ　　　　-401	1,592 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	春日（賃）７Ｋ　　　　-402	2,027 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,778
c	春日（賃）７Ｋ　　　　-403	2,179 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,835

春日 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,168 円	2,505,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,668 円　（　　　　　　 3,849 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9795

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0575	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,500 円（　　　　　 11,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,433,144 円
②総費用	442,668 円
③純収益　①－②	1,990,476 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	713,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	699,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,854,344 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日市光町二丁目１３７番	2912000276435-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
春日 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 -2

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　桑原　哲治

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市光町２丁目１３７番				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (60,180)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	春日 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

春日駅　南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,180)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの既成住宅地域で、今後も住宅地としての推移を予測する。底堅い需要は見込めるものの、これまで高
い上昇率で推移しており、今後の地価上昇の余地は少なくなっている。今後の金利動向には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線又はＪＲ鹿児島本線沿線で、春日市、大野城市内の最寄駅徒歩圏内の住宅地域である
。主な需要者は福岡市中心部への通勤者等である。既成住宅が多いことから供給量は多くはないものの、利便性と学区
選好性を兼ね備えた住宅地域として需要は旺盛で、福岡市南区、博多区等からの流入も見込める。なお、規模により異
なるため中心価格帯は見出し難いが、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで２６～２８百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた春日市光町周辺の取引事例に基づき試算
された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が
生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的に劣る。以上より、本件では、収益価格は参酌するに留
め、比準価格を重視し、周辺地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　春日 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    227,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

春日市の人口は微減で推移。良好な利便性、
学区選好性を背景に、中心部の住宅地需要は
安定的に推移。現時点で金利の先高観の影響
は限定的である。

比較的規模の小さい画地で構成された利便性
の高い住宅地域。単価は高いものの総額感が
抑えられるため、相応の需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

春日 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日７Ｋ -409	春日市		更地	（　）	長方形	北東5.8m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	春日７Ｋ -410	春日市		建付地	（　）	長方形	北西4.6m市道、北東4.5m、角地		１住居高度1種最高20m (70,184)
c	春日７Ｋ -1208	春日市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		準住居高度地区1種20m (60,160)
d	春日７Ｋ -401	春日市		建付地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		１低専高さ制限１０ｍ (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,394	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,114	100 [ 111.1]	221,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 237,845	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	239,461	100 [ 100.0]	239,461		244,000
c	(　 ) 225,073	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,677	100 [ 108.7]	218,654		223,000
d	(　 ) 173,509	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	203,777	100 [ 95.0]	214,502		219,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

春日 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,398,184	490,080	1,908,104	1,276,500	631,604	（　0.9795） 618,656	（ 3.6 - 0.4 ） 3.2％
	⑧収益価格	19,333,000 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	180 ％	115 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ住戸（２ＬＤＫ・６０㎡程度）、各階１戸×２階建を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	60.00	100.0	60.00	1,700	102,000	1.0	102,000
							1.0	102,000
2～	住宅	60.00	100.0	60.00	1,730	103,800	1.0	103,800
							1.0	103,800
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		205,800		205,800
								205,800

⑨年額支払賃料	205,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,469,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,469,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,346,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	205,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,398,184 円　　　　（　 20,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,768 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,480 円	2,469,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,080 円　（　　　　　　 4,262 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9795

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0575	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,500 円（　　　　　 11,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,398,184 円
②総費用	490,080 円
③純収益　①－②	1,908,104 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	631,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	618,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,333,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日市光町二丁目１３７番	2912000276435-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考