令和7年1月15日　提出 筑紫野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 9-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.

鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市岡田３丁目１０番２ ②地積 　(㎡) 4,954   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が建ち並ぶ流通業 務地域 北東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 筑紫 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡田地区地区計画（軽工業団 地地区）に指定 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 筑紫駅北方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫を中心に加工、組立工場が存する小規模な工業団地である。投資家の物流倉庫への投資意欲は依然強い が、建築費の上昇が継続していることから、今後の地価の伸びは鈍化していくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑紫野市及び周辺市町内の流通業務地域である。需要者の中心は、賃貸用倉庫の建築を企図するデベロッ パー、自用の倉庫の建築を企図する運送会社等が中心と考えられる。福岡市の港湾部、ＩＣ周辺及び鳥栖ＩＣ周辺で流 通業務適地が不足しているため、筑紫野市や小郡市にも需要が波及しており、流通業務地の需要は堅調である。需要の 中心となる価格帯は５万～７万／㎡程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は県内の流通業務適地の事例を広域的に収集して試算されており、市場の実態を反映した説得力の高い価格で ある。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、 その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価 格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野ＩＣや国道３号へのアクセスが容易な 筑紫野市の工業地は、福岡市、鳥栖市に次ぐ 流通業務地として物流用途の需要が向かって いる。 筑紫野ＩＣや幹線道路へのアクセスが良好な 工業地で、地域要因に特段の変動はない。流 通業務地への需要は底堅く、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％