別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
中間 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中間 -6 福岡県 福岡第2 氏名  不動産鑑定士 花田 宏治   TEL.
鑑定評価額 3,800,000 円  1㎡当たりの価格 22,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中間市岩瀬西町1037番
「岩瀬西町7-5」
②地積
 (㎡)
172  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1.5:1
住宅

LS2
中規模一般住宅のほ
か空地等が見られる
住宅地域
西3.8m市道 水道 東水巻

1.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
中間市北部の既成住宅地域

3.8m市道 交通

施設
東水巻駅 南西方

1.1km
法令

規制
1住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因はなく現状を維持し、地価水準は近年は横這いが続いており今後も同様
の傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 既成住宅地域で土砂災害警戒区域の指定を受けている。同一需給圏は中間市及び水巻町一円の戸建住宅地域で、主な需
要者は地域の地縁者を中心とする個人と思料する。取引の中心となる価格帯は土地総額1,000万円前後と推察する
。近年は自然災害に対する関心が強まっており、一般に土砂災害警戒区域の指定を受けている点において市場性は劣後
する傾向にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
宅地-3(2)(3)の理由により取引事例比較法のみの適用となった。主たる市場参加者は個人であり、市場におい
ては利便性、快適性、安全性を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。比準価格は利便性、快適性、安全
性に着目して多数の取引事例を比較検討して求めており、実証性を備えた価格として説得力を有することから比準価格
を採用し、かつ代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中間 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,900 円/㎡
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[144.7]
[100.0]
100
22,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復が続いているものの物価
上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸
念材料として残る。


土地利用に影響を及ぼす変動要因は無く現状
を維持するが建築費高騰が需要に及ぼす影響
を注視する。


特段の変動要因はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境       +30.0
行政         0.0
その他       +7.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 中間 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 中間07K

-11202
中間市

建付


  
(           ) 
不整形 南西16m道道、
北西3m、
南西3m、
三方路


1住居

(70,200)
b 中間07K

-11203
中間市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
c 中間07K

-11204
中間市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1低専

(40,60)
d 中間07K

-11208
中間市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地




2低専
基準法第22条
(60,100)
e 中間07K

-11183
中間市

更地


  
(           ) 
長方形 西9.5m市道、
南7.2m、角地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
21,094  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.8]

22,488 
100
[ 114.6]

19,623 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

19,600 
b (            
26,066  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

26,917 
100
[ 115.7]

23,264 

23,300 
c (            
26,546  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

26,679 
100
[ 129.8]

20,554 

20,600 
d (            
19,945  
100
[  80.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

25,702 
100
[ 113.5]

22,645 

22,600 
e (            
20,242  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[  87.1]

23,449 
100
[ 109.9]

21,337 

21,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -6.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他     +5.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他     +5.0
d その他

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      +3.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地     -12.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,100 円/㎡]  



中間 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的使用及び最有効使用ともに戸建住宅地であり、賃貸収入との価格牽連性は乏しく賃貸市場が未成熟である
ため
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 中間 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  中間市岩瀬西町1037番
2938000132142-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
中間 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中間 -6 福岡県 福岡第2 氏名  不動産鑑定士 橋本 英樹   TEL.
鑑定評価額 3,800,000 円  1㎡当たりの価格 22,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中間市岩瀬西町1037番
「岩瀬西町7-5」
②地積
 (㎡)
172  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1.5:1
住宅

LS2
中規模一般住宅のほ
か空地等が見られる
住宅地域
西3.8m市道 水道 東水巻

1.1km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

3.8m市道 交通

施設
東水巻駅 南西方

1.1km
法令

規制
1住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。市郊外の街路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住
宅地域で、好市況の影響もあり、需要・地価はほぼ横ばい推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市区町一円で、特に中間市郊外の旧来型既成住宅地域との代替性が強い。需要者の中心
は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層であり、外部流入は殆どない。当該近隣地域は、郊外の街
路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅地域で、好市況の影響もあり、需要・地価はほぼ横ばいで推移中。需
要の中心価格帯は取引が少なく、画地規模も多様で、土地180㎡で360~440万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。郊外
の街路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅地域で、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用
しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並び
に単価と総額の関連の適否、さらに代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中間 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,900 円/㎡
[100.6]
100
100
[100.0]
100
[146.3]
[100.0]
100
21,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市人口は減少、高齢化率高い。好市況の影
響等で、利便性や住環境等が劣る旧来型既成
住宅地域の需要・地価はほぼ横ばいで推移中


地域要因は特に変動ない。当市郊外の街路条
件や住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅
地域で、好市況の影響等で、需要・地価はほ
ぼ横ばい推移中。

個別的要因については特に変動は見られない


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +9.0
環境       +33.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 中間 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 中間07K

-11103
中間市

更地


  
(           ) 
長方形 南6.8m市道、
北7m、二方路




1住居

(60,200)
b 中間07K

-11188
中間市

更地


  
(           ) 
長方形 東4.5m市道、
中間画地




1住居

(60,180)
c 中間07K

-11111
中間市

建付


  
(           ) 
長方形 南西3m私道、
中間画地




商業

(90,240)
d 中間07K

-11178
中間市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,200  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

23,918 
100
[ 104.4]

22,910 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,900 
b (            
15,414  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  81.0]

19,030 
100
[  86.5]

22,000 

22,000 
c (            
20,091  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  77.6]

25,890 
100
[ 117.8]

21,978 

22,000 
d (            
17,599  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.0]

21,727 
100
[  99.9]

21,749 

21,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地     -19.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +8.0 環境      +5.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +3.0 環境     -12.0
画地     -19.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,100 円/㎡]  



中間 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の一般住宅を中心とする旧来からの既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸
市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集は極めて困難なので、収益還元法の適用は断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 中間 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  中間市岩瀬西町1037番
2938000132142-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考