令和7年1月10日　提出 中間 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市土手ノ内２丁目１０１番９外 ｢土手ノ内２－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 希望が丘高校前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 希望が丘高校前駅　北 方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は見られず、当面現状推移と予測する。河川近くの区画整然とした既成住宅地域で、好市 況の影響もあり、需要は比較的堅調で、地価は若干強含み推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市区町一円で、特に中間市郊外の区画整然とした既成住宅地域との代替性が強い。需要 者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層であり、周辺市町からの転入も若干見られる。当 該近隣地域は、河川近くの区画整然とした既成住宅地域で、好市況の影響もあり、需要は比較的堅調で、地価は若干強 含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地２００㎡で４６０～５７０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。利便 性が若干劣る郊外の区画整然とした既成住宅地域で、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかっ た。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と 総額の関連の適否、さらに代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少、高齢化率高い。好市況の影 響もあり、利便性や住環境良好な住宅地域の 需要・地価は概ね強含みで推移中。建築費や 金利等に要注意。 地域要因は特に変動ない。郊外の住環境良好 な住宅地域で、利便性は若干劣るが、値頃感 や周辺での高値取引等、需要・地価は若干強 含みで推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％