令和7年1月10日　提出 中間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字下大隈字西田１６０５番５ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、下水 筑前垣生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主に農家住宅から形成される 戸建住宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅　南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする住宅地域で土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因は無く現状を維持し、住宅需要が市街 地を中心としている市況を鑑み、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中間市及び周辺市町一円の農家住宅地域で、一般に地縁的選好性が強い傾向が認められることから主な需 要者は地域の地縁を有する個人と思料する。高齢化や昨今の住宅地需要の動向から当該地域内の市場規模は小さく競争 力も脆弱であることから不動産取引は低調で推移しており、取引の中心となる土地の価格帯は総額で７００万円～９０ ０万円程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により取引事例比較法のみの適用となった。主たる市場参加者は個人であり、市場におい ては利便性、快適性、安全性を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。比準価格は利便性、快適性、安全 性に着目して多数の取引事例を比較検討して求めており、実証性を備えた価格として説得力を有する。したがって比準 価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続いているものの物価 上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸 念材料として残る。 高齢化と人口減少が進行しており不動産取引 は低調に推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％