令和7年1月10日　提出 豊前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊前 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊前市大字梶屋２８５番３ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家集落近傍の一般 住宅が見られる住宅 地域 北東5m市道 水道 三毛門 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 三毛門駅　南西方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅も点在する住宅地域で、明確な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと思 われる。地価については、需要が乏しいため下落傾向にあり、当面、この傾向が続くと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊前市を中心とする京築地区内の住宅地域である。主な需要者は、豊前市に地縁的関係を有する豊前市 及び周辺市町の居住者である。近隣地域は、郊外に位置しているため、交通上の利便性や公共利便施設への接近性にお いてやや劣るため、需要の低迷が続いている。当該地域での土地取引は少ないが、取引される価格帯は、３００㎡程度 の住宅地で４００万円から５００万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、標準化補正、地域要因比較等の補修正を適正に行 い試算した。収益価格については、当該地域が持ち家を主体とする地域であり、アパート等の賃貸物件が少なく賃貸市 場が未成熟のため、試算できなかった。よって、現実の取引事例を直接の価格判定の基礎とし、市場参加者の視点に立 った比準価格を標準にし、今後の不動産価格の動向にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内は、高齢化及び人口減少傾向が続き、景 気についても回復の兆しが見えない。このよ うな状況から、不動産取引についても低調傾 向が続いている。 背後に農地も見られる住宅地域であり、大き な変化は見られない。市街地からやや遠距離 に位置するため、住宅地の需要は減少傾向が 続いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％