鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
行橋 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行橋 5-2

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　江本　庸時

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行橋市宮市町３７２番１｢宮市町４－１１｣				②地積　(㎡)	595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西17.7m市道	水道、下水	行橋 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南側で県道行橋停車場線の拡
幅事業が進展中である

街

路

１７．７ｍ市道

交通

施設

行橋駅　北東方

120m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、土地利用形態は当分の間、大きな変動はないと予測される。立地
条件に優れ、また、用途の多様性も認められることから、地価は上昇傾向に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、行橋市及び苅田町内の商業地域である。主な需要者は圏域内を選好する自営業者や法人等で幹線沿線や
賃貸マンション適地では圏外からの流入も認められる。近隣地域周辺は駅前に位置する好立地で希少性があり、用途の
多様性も認められる。また、県道拡幅事業の進展等もあり、地価は上昇傾向にある。尚、取引の中心となる価格帯は、
画地や建物の規模、用途等によりばらつきが大きく一概には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、行橋駅東口の駅前に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。多様な用途による利用が可能で価格形成
が不動産賃貸収入に基づく収益性と必ずしも連動しない傾向にあるため収益価格はやや低位に試算された。本件におい
ては、類似地域の取引事例と比較検討して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地
との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[101.7]
100

100
[104.0]

100
[ 72.8]

[100.0]
100

81,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地は沿道サービス型店舗用地や賃貸マン
ション用地等の需給は底堅い。飲食店街や繁
華街でも客足が多く見られ、総じて地価は上
昇傾向にある。

行橋駅東口駅前の商業地域で、立地条件に優
れ用途の多様性が認められる。賃貸マンショ
ン適地で希少性もあることから、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

行橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行橋７Ｋ -10212	行橋市		貸家建付地	（　）	不整形	南16.5m市道、西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	行橋７Ｋ -20151	行橋市		更地	（　）	長方形	北11m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	苅田７Ｋ -21250	京都郡苅田町		貸家建付地	（　）	不整形	南17.8m県道、北6m、二方路		商業 (100,400)
d	行橋７Ｋ -20201	行橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西17.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,438	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	66,084	100 [ 78.3]	84,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 ) 91,594	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,785	100 [ 110.4]	84,044		84,000
c	(　 ) 67,744	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	66,880	100 [ 74.4]	89,892		89,900
d	(　 ) 54,385	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	61,274	100 [ 73.5]	83,366		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

行橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,002,984	6,227,112	21,775,872	20,182,500	1,593,372	（　0.9616） 1,532,187	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	43,776,771 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	595 ㎡	24.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 17.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２階事務所は部分貸し、３階～５階居宅は１ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

中層店舗・事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	80.0	240.00	2,420	580,800	4.0	2,323,200
							2.0	1,161,600
2～	事務所	300.00	85.0	255.00	2,120	540,600	4.0	2,162,400
							2.0	1,081,200
3～ 5	居宅	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	1.0	418,500
							1.0	418,500
塔屋～		15.00

～

計		1,515.00	86.1	1,305.00		2,376,900		5,741,100
								3,498,300

⑨年額支払賃料	2,376,900 円　×　12ヶ月　＝　 28,522,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,305.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,522,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,426,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,096,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,741,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,498,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 851,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,002,984 円　　　　（　 47,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,531 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,725,000 円	345,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,140,912 円	28,522,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,587,500 円	345,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,227,112 円　（　　　　　　 10,466 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9616

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	345,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,182,500 円（　　　　　 33,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,002,984 円
②総費用	6,227,112 円
③純収益　①－②	21,775,872 円
④建物等に帰属する純収益	20,182,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,593,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,532,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,575 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,776,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

行橋 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	行橋市宮市町３７２番１	2909000355566-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
行橋 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行橋 5-2

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　早坂　剛雄

TEL.

鑑定評価額

48,800,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行橋市宮市町３７２番１｢宮市町４－１１｣				②地積　(㎡)	595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西17.7m市道	水道、下水	行橋 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南側で県道行橋停車場線の拡
幅事業が進展中である

街

路

１７．７ｍ市道

交通

施設

行橋駅　北東方

120m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

行橋駅前に存する店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持す
るものと予測する。地価水準については、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、行橋市及び苅田町内の駅前に存する商業地域である。主たる市場参加者は、地縁的選好性を有する自営
業者や法人等が中心である。近隣地域周辺は、駅前に存するものの商業用途のみならず賃貸マンション等もみられ、多
様な用途の競合が認められることから、地価は強含みで推移している。地価水準については、規模や立地条件等によっ
てバラつきが大きく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格
は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないこ
とから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行橋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 75.5]

[100.0]
100

81,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均
よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの
の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇
傾向にある。

駅前に存する商業地域で、行橋市の中では繁
華性が高く、需要は安定的で、地価について
も強含みで推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

行橋 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行橋７Ｋ -20151	行橋市		更地	（　）	長方形	北9.5m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	行橋７Ｋ -20153	行橋市		更地	（　）	不整形	西8.5m市道、東33m、二方路		（都）商業 (100,400)
c	行橋７Ｋ -20154	行橋市		建付地	（　）	台形	南7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	行橋７Ｋ -20201	行橋市		更地	（　）	ほぼ整形	西17.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,594	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,426	100 [ 108.2]	86,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,300
b	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	88,938	100 [ 107.1]	83,042		83,000
c	(　 ) 61,972	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	64,719	100 [ 76.4]	84,711		84,700
d	(　 ) 54,385	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	61,274	100 [ 75.2]	81,481		81,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,900 円／㎡]

行橋 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,909,955	5,761,284	20,148,671	18,595,200	1,553,471	（　0.9592） 1,490,089	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	42,573,971 円　　　　（　 71,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行橋 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	595 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 17.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２階事務所は部分貸し、３階～５階居宅は１ＬＤＫ、平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

中層店舗・事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	80.0	240.00	2,470	592,800	4.0	2,371,200
							2.0	1,185,600
2～	事務所	300.00	85.0	255.00	1,850	471,750	4.0	1,887,000
							2.0	943,500
3～ 5	居宅	300.00	85.0	255.00	1,500	382,500	1.0	382,500
							1.0	382,500
塔屋～		15.00

～

計		1,515.00	83.2	1,260.00		2,212,050		5,405,700
								3,276,600

⑨年額支払賃料	2,212,050 円　×　12ヶ月　＝　 26,544,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,544,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,327,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,217,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,405,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,276,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 641,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,909,955 円　　　　（　 43,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,563 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行橋 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,560,000 円	312,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,061,784 円	26,544,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,340,000 円	312,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	312,000 円	312,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	312,000 円	312,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,761,284 円　（　　　　　　 9,683 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	312,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,595,200 円（　　　　　 31,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,909,955 円
②総費用	5,761,284 円
③純収益　①－②	20,148,671 円
④建物等に帰属する純収益	18,595,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,553,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,490,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,573,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

行橋 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	行橋市宮市町３７２番１	2909000355566-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考