令和7年1月10日　提出 行橋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行橋 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行橋市西泉１丁目２６５４番１０ ｢西泉１－１０－５６｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北東5m私道 水道 南行橋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 南行橋駅　西方 700m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと予測する。郊 外に存するものの、底堅い住宅需要を背景として地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行橋市内のやや郊外に存する住宅地域一帯である。主たる市場参加者は、当該地域に地縁的選好性を有 する一次取得者が中心であるが、周辺市町からの新規転入者も一部で認められる。行橋市内においては新規の分譲地が 散見され、既成住宅地においても需要は底堅く推移しており、当地区の土地需要も安定的で、地価は強含みで推移して いる。地価水準については、２００㎡前後の土地で概ね５５０～６５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とし、居住の快適性が重視される郊外の既成住宅地域である。比準価格は行橋市内におい て自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は自己利用目的の戸 建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、 本件では比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均 よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇 傾向にある。 需要は地縁的選好性を有する者が中心である ものの、住宅需要は堅調であり、地価は強含 みで推移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％