令和7年1月14日　提出 大川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大川 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　出雲　重成   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大川市大字鐘ヶ江字大野６６６番３２ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5.2m市道 水道 八丁牟田 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．２ｍ市道 交通 施設 八丁牟田駅北西方近接 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的整然とした中規模の戸建住宅地域であるが、市中心部から離れている。当該地域の地価水準は横ばい傾向 にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大川市内の周辺部を主とする広域的な住宅地域である。需要者は大川市及び隣接市等に居住する１次取得 者層で、同一需給圏外からの転入者は少ない。大川市の不動産市況は未だ厳しいが、近隣地域は大川市内では比較的需 要が堅調な地域で地価は横這い傾向にあり、需要の中心は土地で２５０万円～３００万円程度が目安である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用においては、大川市内の周辺の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適 正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格については、当該地域は戸建住宅を主とする地域であり、 賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等の均衡を考 慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市においては、住宅地の土地需要は二極化 の傾向にあり、市中心部においては微増、周 辺部ではは横這いや微減の地域が多く見られ る。 当市中心部から離れる住宅地域であるが、区 画の状態に優れ、底堅い需要もあり、地価は 横這いの状態にある。 道路幅員、画地規模とも地域内において標準 的であり、競争力は普通程度である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％