令和7年1月15日　提出 八女 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -7 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市立花町谷川字上町１７０４番２ ②地積 　(㎡) 570   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.2m市道 水道 羽犬塚 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅東方 10.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。価格形成に影響を与えるような変動要因は特に見られな い。土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八女市立花町を中心とする郊外に存する住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有し、一般住 宅・農家住宅の取得を目的とする個人である。人口減少や高齢化がより進行している地域であり、また、交通利便性も 相対的に劣ることから、不動産の取得需要は弱く、依然として地価は下落傾向にある。取引価格帯は規模により総額が 異なるが、標準的画地規模で中心価格帯は５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ り規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域は一般住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるた め求めることができなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡及び一般的 要因の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。生活利便性の高い不動産を 中心に市況は改善傾向にある。 市中心部から離れた郊外の農家住宅地域で、 外部からの転入はほぼ無く、土地需要も依然 として弱く、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％