令和7年1月15日　提出 八女 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市本村字大間７２４番１０ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6m道路 水道、下水 羽犬塚 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 羽犬塚駅東方 5.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅、低層共同住宅が混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、今後も概ね現状を 維持すると予測する。周辺の宅地需要を勘案すると地価水準は引き続き上昇傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市中心部及びその周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は、戸建住宅取得を目的とする八女市内居住 の一次取得者である。人口の減少・高齢化の進行により住宅地の需要は総じて弱いものの、中心部に近い利便性の高い 住宅地域では需要が回復傾向にある。分譲地は６００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２５００から３０００万円 程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映している。一方、近隣地域 では低層の賃貸用アパートが見られるものの、自用の戸建住宅としての利用が中心であり、居住の快適性や利便性によ り価格形成がなされる傾向を鑑みると、収益価格の規範性は劣ると判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益 価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 67.9] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い旧八女市中心部やその周辺の宅 地需要は高いが、旧町村部等の郊外は人口減 少・高齢化により宅地需要は乏しく、二極化 が進んでいる。 地域内に特段の変動要因はないものの、市中 心部に近い地域では新規戸建分譲が見られ、 人口・世帯数は微増傾向にあり、住宅地需要 は比較的高い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％