令和7年1月15日　提出 柳川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市大和町中島字中坪２４２番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道 西鉄中島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄中島駅　西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大和町の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると見込まれ、地価も安 定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧大和町を中心に、筑後地方の郊外に住宅地域が形成された圏域で、需要者の中心は自己使用目 的の住宅用地の取得を目的とする個人であり、人口減少や高齢化の進行により、同圏域における住宅需要は弱含みで、 地価に大きな変動なく、安定的に推移している。市場における需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００万前後、 新築建売で２０００万円台前半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念し、取引 事例比較法を適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し て適切な補修正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって本件では、比準価格を採用して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柳川市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 高く、宅地需要は軟調であるものの、土地区 画整理事業等に起因する明るい兆しも認めら れる。 旧大和町に位置する郊外の住宅地域であり、 格別の変動はなく、地価も安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％