鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
田川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田川 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田川市大字伊田４９２２番１外				②地積　(㎡)	466 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	歯科医院Ｓ2	低層店舗、医院、事業所等が混在する商業地域	南西16m市道、背面道	水道	下伊田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の幹線道路沿いに低層の
店舗などが見られる商業地域

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

下伊田駅　南西方

400m

法令

規制

（都）１住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗などが見られる幹線道路沿いの商業地域で、地域に格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持す
るものと思われる。地域の商業地に対する需要は回復傾向にあり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、おおむね田川市の幹線道路沿線やその周辺の商業地域と判断する。需要者の中心は、自用目的の事業者
や収益目的の不動産業者などが考えられる。近隣地域は、中心市街地と郊外の国道２０１号をつなぐ、整備された街路
沿線に低層の店舗などが見られる商業地域で、地域の商業地に対する需要は堅調に推移している。周辺地域における商
業地の取引は乏しく、規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗や事業所などを中心とする地域で収益物件は少なく、賃料水準の把握が困難な面もあり、収益
価格は相対的に規範性が劣る。比準価格は、いずれも田川市内にあって、繁華性や商業集積の程度などが類似する価格
牽連性の強い事例から導出しており、信頼性は高い。したがって本件においては、比準価格を標準に、収益価格を関連
づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　田川 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,200 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[140.2]

[100.0]
100

24,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アーケード商店街などの旧来からの商業地で
は空洞化が進む一方で、幹線道路沿線では店
舗の集積が進み、需要は堅調に推移している
。

田川市の中心部周辺の整備された街路沿いの
商業地域で、賑わいや連たん性は乏しいもの
の一定の需要は認められ地価は上昇に移行し
ている。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

田川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田川０７Ｋ -10599	田川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	田川０７Ｋ -10507	田川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	田川０７Ｋ -10499	田川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	田川０７Ｋ -10498	田川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東7m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	田川０７Ｋ -10593	田川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,755	100 [ 90.3]	25,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,200
b	(　 ) 22,093	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,181	100 [ 89.1]	24,895		24,900
c	(　 ) 15,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	17,879	100 [ 70.8]	25,253		25,300
d	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,140	100 [ 75.8]	26,570		26,600
e	(　 ) 14,841	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,004	100 [ 63.3]	23,703		23,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,200 円／㎡]

田川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,671,193	573,640	2,097,553	1,748,700	348,853	（　0.9790） 341,527	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	9,486,861 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	466 ㎡	18.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの郊外型店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,400	224,000	4.0	896,000
							2.0	448,000
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		224,000		896,000
								448,000

⑨年額支払賃料	224,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,688,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,553,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 109,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,671,193 円　　　　（　 5,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,000 円	29,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,640 円	2,688,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,500 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,640 円　（　　　　　　 1,231 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,748,700 円（　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,671,193 円
②総費用	573,640 円
③純収益　①－②	2,097,553 円
④建物等に帰属する純収益	1,748,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,486,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田川市大字伊田４９２２番１	2910000257457-0000
2	田川市大字伊田４９２２番６	2910000257462-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
田川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田川 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　境　達司

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田川市大字伊田４９２２番１外				②地積　(㎡)	466 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	歯科医院Ｓ2	低層店舗、医院、事業所等が混在する商業地域	南西16m市道、背面道	水道	下伊田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

下伊田駅　南西方

400m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２０１号と市役所方面を結ぶ幹線市道沿いの商業地域である。近隣地域を含む同一路線の地域は店舗の集積
度が増している。土地利用は低層店舗等を主体に推移すると予測する。地価は堅調に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、田川市及び周辺市町の商業地域等と把握する。典型的な市場参加者は、田川市に営業基盤を有する事業
者が想定される。近隣地域は、幹線市道沿いに形成された商業地域であり、低層店舗、医院、事業所等が立地している
が、近隣地域を含む同一路線の地域で新規出店があり、店舗の集積度が増している。需要者が相対的に多く、地価は堅
調に推移している。画地規模により土地取引価格にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、幹線市道沿いに形成された商業地域に存している。比準価格は、田川市内の商業地域等における複数の取引
事例を採用して試算しており、精度を確保している。収益価格は、土地建物両方の投資額に見合った賃料収受に不確実
性があるため、比準価格より低位に試算された。本件は、精度が確保されている比準価格を重視し、収益価格を比較考
量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　田川 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,200 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[139.9]

[100.0]
100

24,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は概ね改善傾向、企業収益も全体で
は改善している。預金残高と貸出金残高は前
年を上回って推移している。消費者物価が上
昇している。

国道２０１号と市役所方面を結ぶ幹線市道沿
いの商業地域である。店舗の集積度が増して
いる。需要者が相対的に多く、地価は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

田川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田川０７Ｋ -10498	田川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東7m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	田川０７Ｋ -10507	田川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	田川０７Ｋ -10597	田川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	田川０７Ｋ -10499	田川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,140	100 [ 80.8]	24,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,900
b	(　 ) 22,093	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,181	100 [ 90.0]	24,646		24,600
c	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,755	100 [ 91.2]	24,951		25,000
d	(　 ) 15,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	17,879	100 [ 70.6]	25,324		25,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

田川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,575,794	570,580	2,005,214	1,640,160	365,054	（　0.9790） 357,388	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	9,927,444 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	466 ㎡	18.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車スペース付平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,440	216,000	4.0	864,000
							2.0	432,000
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		216,000		864,000
								432,000

⑨年額支払賃料	216,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,592,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,462,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	864,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 432,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 105,186 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,575,794 円　　　　（　 5,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,680 円	2,592,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,580 円　（　　　　　　 1,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,640,160 円（　　　　　 3,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,575,794 円
②総費用	570,580 円
③純収益　①－②	2,005,214 円
④建物等に帰属する純収益	1,640,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,927,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田川市大字伊田４９２２番１	2910000257457-0000
2	田川市大字伊田４９２２番６	2910000257462-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考