令和7年1月14日　提出 田川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田川 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川市大字川宮１５９３番１２外 ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6.5m県道 水道 田川伊田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩やかな傾斜地勢の旧来から の住宅地域 街 路 ６．５ｍ　県道 交通 施設 田川伊田駅　西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅がやや雑然と建ち並ぶ既存の住宅地域で、格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持 すると思われる。地域の住宅地に対する選好性は回復傾向にあり、需要は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね田川市内の既存の住宅地域である。中心となる需要者は、田川市の居住者やその世帯分離者、 地域に地縁的な選好性を有する者などである。近隣地域は、緩やかな傾斜地勢に、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既存 の住宅地域で、中心部までやや距離があり利便性はやや劣るものの、地域の住宅地に対する選好性は維持され、需要は 安定的に推移している。地域における土地などの取引は少なく、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、自用目的の土地の取得や複合不動産の取引が中心 である。地域に賃貸アパートなどの収益物件は見られず、収益価格を求めることはできなかった。以上から本件におい ては、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を標準に、不動産の需給動向や地域要因の推移などを総合的に勘案 し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や居住環境の良好な住宅地に対する選 好性は維持されており、地域の住宅地の需要 は、全般的に堅調に推移している。 緩やかな傾斜地勢にある既存の住宅地に対す る選好性は一定程度認められ、需要は回復傾 向にあり、地価は安定的に推移している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％