令和7年1月10日　提出 田川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田川 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川市大字奈良１５２９番１９６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道 田川後藤寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 田川後藤寺駅　南東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅団地であり、地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状程度で推移すると予測する。近隣地域の 地価水準は、田川市内の新規小規模開発地の分譲価格より低く、地価は堅調に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田川市及び田川郡内の住宅地域である。典型的な需要者は、田川市郡に地縁や勤務地を有する個人が想 定される。近隣地域は、既成の住宅団地であり、土地利用に変化は見られないが、田川市中心部の周辺地域では、小規 模住宅開発が継続的に行われている。近隣地域は居住環境が整っており、地価は堅調に推移している。取引の中心とな る価格帯は、土地で４００万円～５００万円程度、中古住宅で５００万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であり、自己使用目的での取引によって価格が形成されている。比準価 格は田川市及び隣接町の住宅地域における標準地と代替性がある複数の取引事例を採用して試算しており、精度を確保 している。アパート等の賃貸用物件は殆ど見られず、収益価格は試算しなかった。本件は、精度を確保している比準価 格を標準に、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、円安等の影響により 物価が上昇している。金利は上昇傾向と予想 されている。田川市の人口はここ一年間減少 した。 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地であり、地 域要因に大きな変化はない。鉄道駅から遠い が、居住環境が整っており、地価は堅調に推 移してる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％