別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
飯塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯塚 5-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.
鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６
｢菰田西２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗や併用住宅
等が存する駅前商業
地域		 南18m県道 水道、ガス、下水 飯塚

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 飯塚駅西方

120m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗や店舗併用共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、現状の土地利用を当面維持すると考えられる。近年
の市内における商業地への需要は高く、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は飯塚市内の商業地域で、需要者は店舗等を展開する事業法人や個人事業主と考えられる。令和５年７月に
開業した「ゆめタウン飯塚」の影響を受けて、人の流れも増加傾向にあり、飯塚駅周辺の商業地に対する需要は高まっ
ている。需要の中心となる価格帯は概ね５０，０００円／㎡台であり、地価水準は上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、実証性を有する価格である。一方、投資家の市
場行動を反映し、低位に試算された収益価格については、建物の規模・用途等や賃料の設定において、想定要素を含む
ことから、流動的となる面を否定できず、やや説得力が劣る。以上より、本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 [100.0]
100		 52,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飯塚市では人口の減少や高齢化が進む一方、
市中心部や幹線沿いの商業地に係る需要が不
動産市場を牽引している。


駅近くの商業地域であり、近年は市内におけ
る商業地に対する需要は強いことから、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯塚７Ｋ

-13		 飯塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.9m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,354)
b 飯塚７Ｋ

-203		 飯塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m国道、
西7m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 飯塚６Ｃ

-918		 飯塚市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西16.7m国道、
東5.8m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
d 飯塚７Ｋ

-1120		 飯塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e 飯塚７Ｋ

-1116		 飯塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,819 		 100
[  90.2]
57,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,400 
b (　           ) 
41,381  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
42,957 		 100
[  78.4]
54,792 
54,800 
c (　           ) 
38,935  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,255 		 100
[  73.0]
52,404 
52,400 
d (　           ) 
23,674  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
29,022 		 100
[  60.0]
48,370 
48,400 
e (　           ) 
34,504  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,712 		 100
[  64.1]
55,713 
55,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,700 円／㎡]  



飯塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,597,522 
581,470 
2,016,052 
1,772,700 
243,352 		 （　0.9585）
233,253 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　      6,479,250 円　　　　（　     49,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 52.50 Ｓ3 157.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      8.8 m x   15.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は１住戸が平均５０㎡程度の２ＬＤＫの共同住宅（２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.50 
100.0 
52.50 
1,800 
94,500 		 8.0  756,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
52.50 
100.0 
52.50 
1,180 
61,950 		 1.0  61,950 
1.0  61,950 

 3～ 3		 住宅
52.50 
100.0 
52.50 
1,200 
63,000 		 1.0  63,000 
1.0  63,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
157.50 
100.0 
157.50 

219,450 		 880,950 
124,950 
⑨年額支払賃料        219,450 円　×　12ヶ月　＝　       2,633,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,633,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       134,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,558,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           880,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          124,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          30,423 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,597,522 円　　　　（　        19,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,500 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 134,670 円  　　　        2,693,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,700 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,470 円　（　　　　　　         4,405 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,772,700 円  
（　　　　　        13,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,597,522 円      
②総費用 581,470 円      
③純収益　①－② 2,016,052 円      
④建物等に帰属する純収益 1,772,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 233,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,479,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯塚市菰田西二丁目２７２番１・２７３番１合併６
 2902000187587-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
飯塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯塚 5-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６
｢菰田西２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗や併用住宅
等が存する駅前商業
地域		 南18m県道 水道、ガス、下水 飯塚

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ飯塚駅　西方

120m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を含む「飯塚駅周辺地区整備計画」の事業が進捗中で、今後は令和８年度の事業完成に向けて開発が進
むものと予測する。駅近くに出店した大型商業施設の影響で、地価は大幅な上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、飯塚市内における商業地域を圏域とする。主な需要者は当市に地縁的好選性を有する法人及び個人事業
主等である。既存の駅前商店街のテナント需要は極めて低いものの、駅近くに開業した大型商業施設「ゆめタウン飯塚
」の影響により土地取引が活発化し、高値の取引も見られる。土地の総額は規模がまちまちで把握が困難であるが、中
心となる価格帯は坪単価で１７万円～２０万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は近隣地域周辺及び価格牽連性の高い事例で、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は新規の賃
貸事例が少なく適正な賃料水準が見い出せず、保守的な賃料を設定せざるを得ないため低位に試算された。但し、近隣
地域は収益性を基礎に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に収益
価格を関連づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.9]		 [100.0]
100		 53,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飯塚市は人口減少及び高齢化により商況も二
極化しており、既存商店街の空洞化と大型商
業施設の進出で明暗が分かれている。


近くに大型商業施設「ゆめタウン飯塚」が出
店した影響で、近隣周辺の幹線沿いでは高値
の取引もみられ、地価は大幅な上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯塚６Ｃ

-917		 飯塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
北3.1m、角地
（都） 商業

(100,400)
b 飯塚７Ｋ

-203		 飯塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m国道、
西7m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 飯塚７Ｋ

-1122		 飯塚市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m県道、
南20m、
西5.5m、
三方路
（都） 商業

(100,400)
d 飯塚７ＫＤ
Ｈ
-210		 飯塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m国道、
北西3m、角地
（都） 準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
70,345 		 100
[ 130.5]
53,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
41,381  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
42,957 		 100
[  83.8]
51,261 
51,300 
c (　     57,121) 
57,121  		 100
[  90.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
63,036 		 100
[ 111.1]
56,738 
56,700 
d (　           ) 
39,320  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
49,245 		 100
[  87.2]
56,474 
56,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,900 円／㎡]  



飯塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,607,560 
589,170 
2,018,390 
1,801,200 
217,190 		 （　0.9585）
208,177 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　      5,782,694 円　　　　（　     43,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 52.50 Ｓ3 157.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      9.2 m x   14.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：共同住宅（約５２㎡程度の２ＬＤＫ、２戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
52.50 
100.0 
52.50 
1,820 
95,550 		 8.0  764,400 
0.0  0 

 2～  		 住宅
52.50 
100.0 
52.50 
1,180 
61,950 		 0.0  0 
1.0  61,950 

 3～  		 住宅
52.50 
100.0 
52.50 
1,180 
61,950 		 0.0  0 
1.0  61,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
157.50 
100.0 
157.50 

219,450 		 764,400 
123,900 
⑨年額支払賃料        219,450 円　×　12ヶ月　＝　       2,633,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,633,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       135,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,570,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           764,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          123,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          30,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,607,560 円　　　　（　        19,754 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,000 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,270 円  　　　        2,705,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,200 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         589,170 円　（　　　　　　         4,463 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,801,200 円  
（　　　　　        13,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,607,560 円      
②総費用 589,170 円      
③純収益　①－② 2,018,390 円      
④建物等に帰属する純収益 1,801,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 217,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,782,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯塚市菰田西二丁目２７２番１・２７３番１合併６
 2902000187587-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考