令和7年1月15日　提出 久留米 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 9-1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.

鑑定評価額 179,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市梅満町字高海１６４５番１２ ②地積 　(㎡) 5,584   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 津福 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   370 ｍ、南   700 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 津福駅　北西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの工業団地であり、地域要因に特段の変動はないため、現状の利用状況が続くものとみられる。近時の 工業用地への需要の高まりを受け、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は久留米市を中心とする県南部の工業地域一帯と判定した。当該地域は中小規模の事業所が中 心であり、主な需要者は地場の製造業者とみられる。鳥栖ＩＣ周辺エリアでの物流用地に枯渇感が見受けられ、周辺エ リアへ需要が拡大しており、工業地の地価は上昇傾向にある。地価水準は規模によりバラつきがあるため、中心価格帯 を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の工場や事業所が建ち並ぶ工業地域であり、収益獲得を目的とした不動産投資需要は認められず 、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格を求める過程は的確に踏まれており、現実 の取引市場の実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、 周辺地価動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は減少傾向にある。金利環境 は概ね良好ではあるが、先行きには注視を要 する。 地域要因に特段の変化は認められない。物流 用地需要を背景に工業地の地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％