令和7年1月15日　提出 久留米 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 5-13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　晃尚   TEL.

鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市三潴町早津崎字先眞田８９１番１ ②地積 　(㎡) 1,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 店舗 Ｗ1 小売店舗、飲食店舗 等が多い路線商業地 域 東10.5m県道 水道 大善寺 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 大善寺駅　南西方 770m 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧三潴町北部の路線商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく今後も現状の利用状態が継続するものと思料。 近隣商業的な色彩も有するところで不動産取引は少ないが土地需要は安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外及び周辺市町の路線商業地域等。需要者は、店舗や事業所の新規出店を検討する地場の法 人であるが、域外のフランチャイズ事業者等の出店が稀に見られる。旧三潴町の商業地域の中では交通量が多く繁華性 も高いところで、スーパーや書店等が見られ、近隣商業的な色彩も有している。特段の衰退傾向は窺えず、不動産需要 は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引される規模にバラつきがあるため、見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、土地価格に見合う家賃水準は形成されておらず、収益性が取引の絶対的な価値判断指標には至っていない ため、収益価格は低位に試算された。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含んでおり、説得力が相対的に劣 る。一方、比準価格は立地条件等の格差に留意し求めた価格であり、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる 。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 5-9                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口減少率は県平均を上回り、高齢化 率は県平均と同程度。金利は未だ低い水準に あるが、今後の追加利上げによる不動産市況 への影響に注視。 地域要因に特段の変動はない。旧三瀦町北部 に形成される路線商業地域で、事業用不動産 の取引は少ないが、背後の住宅地の取引は堅 調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％