別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久留米 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.
鑑定評価額 536,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市本山１丁目５１７番外
｢本山１－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 4,219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 店舗兼車庫

Ｓ1		 郊外型の店舗等が建
ち並ぶ繁華な路線商
業地域		 南25m市道、三方路 水道、ガス、下水 花畑

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 花畑駅　南方

2.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特段変動はなく現状程度で推移すると予測する。出店意
欲は旺盛で、繁華性が高いこと等から地価水準は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市内全域の幹線道路沿いに形成された商業地域である。典型的な需要者は、店舗等の利用を目的
とする法人等である。街路条件に優り、車両交通量が多く、ロードサイド型店舗が建ち並ぶ商業繁華性が高い市内有数
の商業地域である。事業者の出店意欲は高く、不動産需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。市場の中心価
格帯は、画地規模や条件等により異なることから把握が困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は郊外型の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域より規範性を有
する事例を収集し最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した客観的かつ実証的な価格である
。一方、収益還元法は適用の過程において想定要素を多く含み、賃料の遅行性等から低位に求められるなどやや説得力
に欠ける。従って、本件評価においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り求めた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数
は、物価高騰、金利上昇等による先行きにか
かる不透明感から不安定である。


繁華性が高い市内有数の路線商業地域。不動
産需要は堅調で、店舗等の建ち並びも良好で
ある。地価についても強含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米７Ｋ

-1020		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b 久留米７Ｋ

-1016		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c 久留米７Ｋ

-17		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東4m、角地
商業

(100,400)
d 久留米７Ｋ

-514		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.2m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,619  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
168,717 		 100
[ 116.1]
145,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -7.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  92.7]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
110,773  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,647 		 100
[  83.1]
139,166 
129,000 
c (　           ) 
103,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
105,212 		 100
[  78.6]
133,858 
124,000 
d (　           ) 
70,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
90,684 		 100
[  60.5]
149,891 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



久留米 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,297,307 
10,364,310 
32,932,997 
20,140,200 
12,792,797 		 （　0.9585）
12,261,896 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    340,608,222 円　　　　（　     80,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,845.00 Ｓ1 1,845.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   4,219 ㎡    103.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,845.00 
100.0 
1,845.00 
2,050 
3,782,250 		 5.0  18,911,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,845.00 
100.0 
1,845.00 

3,782,250 		 18,911,250 
0 
⑨年額支払賃料      3,782,250 円　×　12ヶ月　＝　      45,387,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,845.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,387,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,269,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,117,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,911,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         179,657 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,297,307 円　　　　（　        10,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,059 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,670,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,361,610 円  　　　       45,387,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,825,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,839,000 円  　　　　    334,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       334,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       334,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,364,310 円　（　　　　　　         2,457 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 334,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　   1,845.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,140,200 円  
（　　　　　         4,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,297,307 円      
②総費用 10,364,310 円      
③純収益　①－② 32,932,997 円      
④建物等に帰属する純収益 20,140,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,792,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,261,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,906 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    340,608,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市本山一丁目５１７番
 2904001148764-0000
2 　久留米市本山一丁目５１８番
 2904000109508-0000
3 　久留米市本山一丁目５１９番
 2904000109125-0000
4 　久留米市本山一丁目５２０番１
 2904000109140-0000
5 　久留米市本山一丁目５２０番２
 2904010050758-0000
6 　久留米市本山一丁目５２０番３
 2904010050759-0000
7 　久留米市本山一丁目５２０番４
 2904010050760-0000
8 　久留米市本山一丁目５２１番
 2904000109122-0000
9 　久留米市本山一丁目５２２番
 2904000109121-0000
10 　久留米市本山一丁目５２３番
 2904000109119-0000
11 　久留米市本山一丁目５２４番
 2904000109454-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久留米 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　晃尚   TEL.
鑑定評価額 532,000,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市本山１丁目５１７番外
｢本山１－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 4,219  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 店舗兼車庫

Ｓ1		 郊外型の店舗等が建
ち並ぶ繁華な路線商
業地域		 南25m市道、三方路 水道、ガス、下水 花畑

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 花畑駅　南方

2.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型店舗が集まる繁華性の高い路線商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく今後も現状の利用状態が継続
するものと思料する。事業者の出店意欲は高いエリアで、地価は上昇基調を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市及び周辺市町の幹線道路沿線を中心とする商業地域である。主たる需要者は、広域展開するフ
ランチャイズ事業者や地元法人事業者といえる。当該地域において大型店の新規出店は、定期借地権を設定するなど、
必ずしも土地を取得しないため顕在化する土地取引は少ないが、空き物件が出ると成約は早いようである。取引件数が
少なく規模にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、低層店舗が主体の地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性のみが取引の意思
決定の指標とはなっていないこともあって、低位に試算された。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含み、
説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量のうえ、周辺公示地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口減少率は県平均を上回り、高齢化
率は県平均と同程度。金利は未だ低い水準に
あるが、今後の追加利上げによる不動産市況
への影響に注視。

地域要因に特段の変動はない。上津バイパス
沿線には市内有数の路線商業地域が形成され
ており、事業者の出店意欲は高いが、新規供
給余力は乏しい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米６Ｃ

-22		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西15m県道、
中間画地
商業

(100,500)
b 久留米７Ｋ

-523		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m県道、
中間画地
商業

(100,500)
c 久留米７Ｋ

-1013		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
北東4m、
東1.3m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
d 久留米７Ｋ

-1016		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,706  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
178,871 		 100
[ 128.7]
138,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -7.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  92.7]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
131,531  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
151,991 		 100
[ 106.5]
142,715 
132,000 
c (　           ) 
127,645  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
132,405 		 100
[  95.9]
138,066 
128,000 
d (　           ) 
110,773  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,647 		 100
[  84.1]
137,511 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



久留米 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,276,330 
10,285,400 
31,990,930 
20,079,900 
11,911,030 		 （　0.9790）
11,660,898 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    323,913,833 円　　　　（　     76,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,845.00 Ｓ1 1,845.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   4,219 ㎡    103.5 m x   39.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,845.00 
100.0 
1,845.00 
2,000 
3,690,000 		 6.0  22,140,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,845.00 
100.0 
1,845.00 

3,690,000 		 22,140,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,690,000 円　×　12ヶ月　＝　      44,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,845.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,280,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,214,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,066,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,140,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         210,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,276,330 円　　　　（　        10,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,328,400 円  　　　       44,280,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,795,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,285,400 円　（　　　　　　         2,438 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9790    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,845.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,079,900 円  
（　　　　　         4,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,276,330 円      
②総費用 10,285,400 円      
③純収益　①－② 31,990,930 円      
④建物等に帰属する純収益 20,079,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,911,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,660,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    323,913,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市本山一丁目５１７番
 2904001148764-0000
2 　久留米市本山一丁目５１８番
 2904000109508-0000
3 　久留米市本山一丁目５１９番
 2904000109125-0000
4 　久留米市本山一丁目５２０番１
 2904000109140-0000
5 　久留米市本山一丁目５２０番２
 2904010050758-0000
6 　久留米市本山一丁目５２０番３
 2904010050759-0000
7 　久留米市本山一丁目５２０番４
 2904010050760-0000
8 　久留米市本山一丁目５２１番
 2904000109122-0000
9 　久留米市本山一丁目５２２番
 2904000109121-0000
10 　久留米市本山一丁目５２３番
 2904000109119-0000
11 　久留米市本山一丁目５２４番
 2904000109454-0000
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備考