別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
久留米 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮﨑　浩   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市国分町字神楽田１１５５番１
 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、医院、共同住
宅等が混在する近隣
商業地域		 南西11m県道、背面道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ　県道 交通

施設		 西鉄久留米駅　南東方

2.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド型の低層店舗地域として熟成しており、今後も現状の商環境を維持するものと予測する。生活利便
性も良好であることから店舗兼共同住宅としての利用も見られ、地価は上昇基調で推移するものと予測する
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内で事業活動を行っている、又は行おうとし
ている法人又は個人事業主である。市場の需給動向は、県道７５２号線は自動車交通量も多く、また道路背後の住宅地
人口も増加傾向にあり、同県道沿いの店舗等の事業用地需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよる
が７００㎡程度の物件で６２００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では、既存の収益物件は散見されるものの、近年、新たに貸店舗等の賃貸建物を建築するための
土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は総じて少なく、自家自用目的での不動産（自営目的の店
舗等を建築するための土地又は中古の店舗等）取引の割合が多い。したがって、比準価格を中心に、収益価格を関連付
け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 92.7]		 100
[162.7]		 [102.0]
100		 85,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内的には人口減少、久留米市では人口は微
減、世帯数は増加傾向にあり、地域の生活利
便性や環境によって人口・世帯数の変動に差
がみられる

地域要因に変動はない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米７Ｋ

-1017		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15.6m県
道、中間画地
２住居

(60,200)
b 久留米７Ｋ

-514		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.2m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c 久留米７Ｋ

-507		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d 久留米７Ｋ

-1016		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e 久留米７Ｋ

-10		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,754  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,742 		 100
[ 141.9]
88,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
90,400 
b (　           ) 
70,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
90,684 		 100
[ 106.1]
85,470 
87,200 
c (　           ) 
74,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,444 		 100
[  90.2]
83,641 
85,300 
d (　           ) 
110,773  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,647 		 100
[ 123.6]
93,566 
95,400 
e (　           ) 
56,589  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,834 		 100
[  67.1]
86,191 
87,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,200 円／㎡]  



久留米 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,966,610 
1,366,260 
3,600,350 
1,976,400 
1,623,950 		 （　0.9781）
1,588,385 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     44,121,806 円　　　　（　     63,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 ＬＳ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     24.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 分割貸し対応の平家建て店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分なし
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,550 
433,500 		 6.0  2,601,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

433,500 		 2,601,000 
0 
⑨年額支払賃料        433,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,202,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,202,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,941,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,601,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,966,610 円　　　　（　         7,095 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,563 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,060 円  　　　        5,202,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      708,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,366,260 円　（　　　　　　         1,952 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,976,400 円  
（　　　　　         2,823 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,966,610 円      
②総費用 1,366,260 円      
③純収益　①－② 3,600,350 円      
④建物等に帰属する純収益 1,976,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,623,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,588,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,121,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市国分町字神楽田１１５５番１
 2904000052522-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久留米 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市国分町字神楽田１１５５番１
 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、医院、共同住
宅等が混在する近隣
商業地域		 南西11m県道、背面道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 西鉄久留米駅　南東方

2.1km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は県道沿いの近隣商業地域として、地価は堅
調に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市に存する繁華性や周辺状況等が類似する商業地域又は商住混在地域である。典型的な需要者は
、店舗用地を要する個人商店や企業であり、不安定な経済情勢により慎重に行動している。県道沿いの近隣商業地域で
あり交通量は多く、一定の土地需要が見込まれ地価は比較的堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地規
模や周辺状況により異なり一定の価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、県道沿いに自用及び賃貸用の低層店舗、事務所等が建ち並んでいる。収益価格は、各種設定は現実の賃貸
市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、久留米市街地に
存する街路条件や繁華性等が類似した商業地域のものから比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 92.7]		 100
[159.1]		 [102.0]
100		 87,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久留米市の商業地は、都心部の商業地域を中
心に郊外部の路線商業地を含めて横ばい又は
上昇傾向にあるが、勢いに翳りが見え始めて
いる。

久留米市街地に存する県道沿いの近隣商業地
域で、背後地の住宅地域が広がり、車両交通
量は多く繁華性があるため、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米７Ｋ

-17		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東4m、角地
商業

(100,400)
b 久留米７Ｋ

-715		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 久留米７Ｋ

-607		 久留米市

 借地
権

   
（　          ） 		 不整形 西8.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d 久留米７Ｋ

-507		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
105,212 		 100
[ 113.3]
92,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
94,700 
b (　           ) 
96,250  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,196 		 100
[ 109.1]
91,839 
93,700 
c (　     75,253) 
75,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
78,511 		 100
[  90.9]
86,371 
88,100 
d (　           ) 
74,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,444 		 100
[  87.6]
86,123 
87,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



久留米 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,083,471 
1,369,932 
3,713,539 
2,037,960 
1,675,579 		 （　0.9781）
1,638,884 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     45,524,556 円　　　　（　     65,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 ＬＳ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     24.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,610 
443,700 		 6.0  2,662,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

443,700 		 2,662,200 
0 
⑨年額支払賃料        443,700 円　×　12ヶ月　＝　       5,324,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,324,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,058,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,662,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,083,471 円　　　　（　         7,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,623 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,732 円  　　　        5,324,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      708,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,369,932 円　（　　　　　　         1,957 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,037,960 円  
（　　　　　         2,911 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,083,471 円      
②総費用 1,369,932 円      
③純収益　①－② 3,713,539 円      
④建物等に帰属する純収益 2,037,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,675,579 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,638,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,524,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市国分町字神楽田１１５５番１
 2904000052522-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考