令和7年1月15日　提出 久留米 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -22 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南3.5m市道 水道、下水 西鉄久留米 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 櫛原駅　北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件は優るが、街路条件がやや劣る既成の住宅地域であり、今後も現状のままで推移すると予測する。 市中心部の地価上昇圧力の影響を受けて、やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、久留米市中心部に近接する住宅地域の圏域。需要者の中心は、久留米市内又は福岡市方面へ通勤 するエンドユーザーである個人が主である。金融政策の後押しにより、住宅需要は堅実に推移してきた。需要の中心と なる価格帯は、土地で１０～１５百万円程度、土地建物一体で３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の 貸家は殆どなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。よって、戸建住宅としての取引事例を採 用し、現実の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、同一需給圏内の需給動向、単価と総 額の関係、更に昨年の価格からの変動状況も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [100.0] 100 68,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、交通利便性に優る地域を中心 に堅調であるが、周辺の需要が強くない地域 では、建売住宅等が売れ残る状況も散見され る。 地域要因に特段の変動はない。浸水地域にや や近いが、周辺の地価との比較による割安感 から、やや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％