令和7年1月15日　提出 久留米 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -8 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市草野町吉木字古町１２７７番１外 ②地積 　(㎡) 632   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m市道 水道、下水 善導寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 善導寺駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅、一般住宅が混在する市街化調整区域の住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測 する。地価水準は、住宅需要の減退から、当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市及び隣接町等の郊外の住宅地域の圏域。需要者は、当該地域に居住する地縁的選好性を有する 個人エンドユーザーが主体である。市街化調整区域に指定された住宅地は選好性が低く、近接するエリアにおける自然 災害の影響は薄れつつあるものの、住宅需要は依然として減退傾向にある。取引の中心となる価格帯は、規模により異 なるが、土地は総額で１０００万円程度までと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、一般住宅が混在する市街化調整区域の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算で きなかった。よって、自己使用目的で取引される戸建住宅地としての市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を標準 とし、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅税制等の住宅取得に有利な環境 を背景に、久留米市の住宅地需要は、市中心 部の住宅地を中心に堅調で、郊外にも波及し ている。 市域東部郊外の山麓に位置する調整区域の住 宅地であり、近接エリアの自然災害の影響が 残ることもあり、住宅需要は減退傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％