令和7年1月15日　提出 久留米 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　晃尚   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市山川町字竹ノ子１１９９番５ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北3.7m県道 水道、下水 御井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ県道 交通 施設 御井駅　東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が継続されるものと思料する。 土砂災害警戒区域に存するが、駅徒歩圏であり、住宅需要は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市東部郊外に位置する既成住宅地域である。需要者の中心は、市内中心部や県南各事業所へ通勤 する給与取得者といえる。追加利上げ等の不安定要素があるものの、未だ住宅を取得し易い融資環境が継続し、市内中 心部から離れた東部郊外でも鉄道沿線にあっては住宅需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は土地で５ ００万～１０００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は久 留米市の住宅地域の中でも、ＪＲ久大線沿線の事例を中心に採用し、最寄駅や居住環境等に留意して試算したもので、 主たる需要者の選好性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格は高い説得力 を有するものと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口減少率は県平均を上回り、高齢化 率は県平均と同程度。取引件数は近年増減を 繰り返し、地価は上昇基調を維持するが、一 部に鈍化の兆し。 地域要因に特段の変動はない。当地域は狭幅 員の道路が多く中古物件の動きは少ないが、 一方で、駅に近いところではミニ開発が散見 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％