令和7年1月15日　提出 大牟田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字手鎌字新川１０１２番 ②地積 　(㎡) 1,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ1 小規模の配送センタ ー、工場等が混在す る地域 北10m市道 水道、下水 西鉄銀水 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 西鉄銀水駅西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は配送センター、倉庫等が混在するほか未利用地も見られる地域であり、地域内に特段の変動要因はな く、今後も概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市を含む県南地区の工業地域となりやや広域な範囲となる。需要者は、当市に地縁的選好性を有 する物流業者、工業系事業者が中心である。地域基幹産業の衰退や先行きの不透明さは残るものの、工業地需要は回復 傾向にあり、地価は微増傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、取引規模等によりバラツキがあり見出せな い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する現実の取引事例から求めた実証的かつ市場の実態を反映した価格である。一方、近 隣地域周辺は自己使用の倉庫・工場等を主とする工業地域であることから、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適 用しなかった。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市のおける工業地の需要は回復傾向にあり 、特に割安感のある工業地域の地価上昇率は 拡大傾向にある。 有明沿岸道への接続も良好な工業地域である 。物流施設用地として需要もあり、地価は堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％