令和7年1月15日　提出 大牟田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市北磯町６番２外 ②地積 　(㎡) 5,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模化学工場が多 い臨海工業地域 北西8m市道 水道 新栄町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西 1,000 ｍ、南    50 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 新栄町駅西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な工場を中心とする臨海工業地域である。近年、工業地の需要が強く、地価は上昇傾向が継続するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市及び周辺市町の工業地域及び事業所等が見られる地域である。主な需要者は自己の業務用として 取得しようとする法人事業者が中心である。近年、半導体関連の工業地需要の高まりを受け、一般的な工業地需要も強 くなっており、地価は上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は規模により取引額が様々であるため、価格帯を把 握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の不動産市場を反映した取引価格より比較検討したものであるため、市場性を有し、実証的である。 一方、近隣地域及び類似地域は賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。また典型的需要者は自用目的 の法人事業者と考えられ、事業の生産性や費用性のほか、市場性を重視して取引意思を決定すると思料されるため、市 場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,740 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市は、長らく不動産市況が低迷してい たが、近年は住宅需要を中心に持ち直してお り、地価は回復傾向にある。 半導体関連の工業地需要の高まりから近隣地 域周辺の工業地需要は強く、地価は上昇傾向 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％