令和7年1月15日　提出 大牟田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -16 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市七浦町７０番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が密集する 古くからの住宅地域 南西5m市道 水道、下水 大牟田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   170 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主として戸建住宅が建ち並ぶ、旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維 持して推移すると予測する。地価は微減傾向にあり、当面は同様の傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として大牟田市中心部に広がる住宅地域及びその周辺地域である。主な需要者は、大牟田市内に地縁 を有する一般個人である。近隣地域は主として一般住宅が建ち並ぶ、旧来からの住宅地域であり、住宅需要は依然とし て弱含みの状態にあり、地価についても微減傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模で５００万円程 度、新築の戸建物件で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の戸建住宅中心の地域であり、賃貸需要は乏しい。したがって、本件評価に際しては、収益 還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格を試算した。比準価格の試算にあたっては、多数の新規の取引 事例を収集・選択し、適切に補修正の上、実証的かつ客観的な説得力の高い価格を得た。以上より、鑑定評価額の決定 にあたっては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化が進み、地域経済は停滞 している。利便性や街路条件が優る住宅地の 需要は高値取引も見られるが、それ以外の地 域ではやや弱い。 大牟田市内のやや郊外に位置する住宅地域で ある。地価は依然として下落傾向にあり、下 落率も同程度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％