令和7年1月15日　提出 大牟田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -10 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市東萩尾町４３５番６８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北7m市道 水道 大牟田 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 一般住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南東方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域内に特段の地域要因の変動はなく、今後も概ね現状を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 一般住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市内の住宅地域であり、特に土地価格水準が低い郊外の住宅地域との代替性が強い。需要者の中心 は、地縁的選好性を有する一次取得者となる。人口減少から郊外部における市況は長期低迷しており、需要は軟調であ る。取引きの中心価格帯は、土地のみであれば標準的画地規模で総額４００万円程度、新築戸建では土地建物の総額が ２０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ り規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域は一般住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるた め求めることができなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び一般的要因の検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口・世帯数は共に減少傾向で推移し 高齢化率も上昇しており、宅地需要は停滞気 味である。しかし、一部のエリアでは改善傾 向が見られる。 郊外の区画整然とした既存住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はなが、住宅地需要は 依然軟調であり、地価は微減傾向で推移して いる。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％