令和7年1月15日　提出 大牟田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字吉野字冠田１８７４番５外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道 倉永 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 倉永駅南東方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地からやや遠い大牟田市北部に位置しているが、戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。今 後は、値頃感を背景に地価は底堅いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内全域、みやま市高田町の既成住宅地域である。近隣地域は市北部の倉永駅に近い区画整然とし た閑静な戸建住宅地域としての環境を形成しており、長年の地価下落から値頃感も認められるようになっている。需要 者の殆どが地縁性の高い地元個人であり、需要の中心は土地のみで５００万円前後、新築の土地建物で総額２，６００ 万円前後になると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に 適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の中規模の戸建住宅地域で あり、アパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安の継続と株価は安定する中、金利上昇も 懸念されるが、不動産需要に影響を及ぼす可 能性は低い。当市全体の土地需要は二極化傾 向である。 地域要因に変動は無い。倉永駅徒歩４分程度 であり、利便性と住環境を兼ね備えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％