別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡早良 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
｢曙２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 マンション、店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 西新

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西新駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いにチェーン店や店舗兼共同住宅等が多い商業地域である。今後は、画地の集約化・高度利用が進行
していくものと予測される。需給バランスの改善により商業地の地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市中西部の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域である。需要者の中心は、県
内外のマンション・商業施設等を手掛ける開発業者、投資家等が想定される。西新周辺における再開発、マンション需
要から、物件の取得競争が継続している状況にあり、希少性の高い土地については総額的な上限がない状況である。従
って、土地需要の中心価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ
り規範性が高い。一方、収益価格は、賃貸市場が取引市場と比較して硬直的で遅延的であり、店舗及び居宅部分につい
て必ずしも元本価値に見合う賃料を収受しえないことから、相対的に低位に試算された。従って、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [116.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.4]		 [100.0]
100		 541,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。都心部を中心に不動産の取
得需要は未だ堅調である。


駅利便性がやや劣る商業地についても、マン
ション用地等の需要が活発化しており、商業
地の地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡城南７
Ｋ
-902		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
２低専
高度地区20m
(60,200)
b 福岡南６Ｃ

-615		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m県道、
北西7.2m、
北東7.7m、
三方路
商業

(100,400)
c 福岡南７Ｋ
ＤＫ
-501		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32m国道、
中間画地
近商

(90,273)
d 福岡早良６
Ｃ
-310		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m県道、
北7m、南4m、
角地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
325,477  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,982 		 100
[  63.1]
548,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
548,000 
b (　           ) 
706,956  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
720,422 		 100
[ 130.2]
553,320 
553,000 
c (　           ) 
606,844  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
663,149 		 100
[ 119.9]
553,085 
553,000 
d (　           ) 
429,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
439,653 		 100
[  80.2]
548,196 
548,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



福岡早良 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,797,604 
9,737,692 
25,059,912 
19,045,200 
6,014,712 		 （　0.9451）
5,684,504 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    172,257,697 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ7 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   499 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗及び駐車場、２～７階を各階４戸の１戸当たり約５０㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
50.0 
117.50 
3,600 
423,000 		 6.0  2,538,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,910 
381,045 		 2.0  762,090 
0.0  0 

 4～ 5		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,930 
385,035 		 2.0  770,070 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,950 
389,025 		 2.0  778,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
87.9 
1,314.50 

2,733,210 		 7,158,420 
0 
⑨年額支払賃料      2,733,210 円　×　12ヶ月　＝　      32,798,520 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,577,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,375,920 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,375,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,728,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,158,420 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,797,604 円　　　　（　        69,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,770,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,610,392 円  　　　       36,103,920　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      640,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    354,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,737,692 円　（　　　　　　        19,514 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 354,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,045,200 円  
（　　　　　        38,167 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,797,604 円      
②総費用 9,737,692 円      
③純収益　①－② 25,059,912 円      
④建物等に帰属する純収益 19,045,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,014,712 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,684,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,257,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区曙二丁目１５１番１
 2911000007593-0000
2 　福岡市早良区曙二丁目１５１番３
 2911000007595-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡早良 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.
鑑定評価額 277,000,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
｢曙２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 マンション、店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 西新

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西新駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンション、低層チェーンストアや沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地区である。西新地区に近く
、希少性や用途の多様性等から、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区北部及び隣接する城南区・中央区の小売店舗・自動車関連店舗・店舗兼共同住宅が多い商業地域
。需要の中心は大手・地場の法人事業者や不動産業者等が主で、立地の良さを背景に幹線沿い以外でも共同住宅が増え
ており背後地は拡大傾向にある。取引件数は相対的に少ないものの高値取引が多く、需要は依然旺盛である。取引価格
も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価
格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討を加え、さらに沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに賃貸・マンション市
場の将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [116.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 78.7]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区は人口・世帯数とも増加、土地取引件
数は年間２，５００強程度。住宅着工戸数は
持家がほぼ横這い、貸家・分譲が増加してい
る。

低層のチェーンストアや自動車関連店舗が多
いが、西新地区に近く周辺ではマンションが
増加、次第に高度利用が進み、高値取引も散
見。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良７
Ｋ
-703		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
南4m、二方路
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡早良７
Ｋ
-101		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c 福岡早良６
Ｃ
-103		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡早良６
Ｃ
-310		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m県道、
北7m、南4m、
角地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
e 福岡早良７
Ｋ
-1001		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20.5m市
道、北西8m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,019  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
310,706 		 100
[  53.2]
584,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
584,000 
b (　           ) 
398,035  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
475,873 		 100
[  79.4]
599,336 
599,000 
c (　           ) 
759,013  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
840,986 		 100
[ 154.4]
544,680 
545,000 
d (　           ) 
429,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
439,653 		 100
[  77.8]
565,107 
565,000 
e (　           ) 
328,283  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
349,637 		 100
[  64.7]
540,397 
540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    565,000 円／㎡]  



福岡早良 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,142,600 
9,968,344 
26,174,256 
19,314,200 
6,860,056 		 （　0.9451）
6,483,439 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    196,467,848 円　　　　（　    394,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ7 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   499 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗及び駐車場、２～７階：共同住宅（各階４戸、１戸あたり約５０㎡の２ＤＫを想定） ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
235.00 
50.0 
117.50 
3,300 
387,750 		 6.0  2,326,500 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
2,000 
399,000 		 2.0  798,000 
0.0  0 

 4～ 5		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
2,040 
406,980 		 2.0  813,960 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
2,080 
414,960 		 2.0  829,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
87.9 
1,314.50 

2,829,630 		 7,210,260 
0 
⑨年額支払賃料      2,829,630 円　×　12ヶ月　＝　      33,955,560 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,892,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,848,440 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,503,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,073,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,210,260 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,142,600 円　　　　（　        72,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,003 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,795,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,757,644 円  　　　       37,576,440　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      646,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,051,500 円  　　　　    359,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,968,344 円　（　　　　　　        19,977 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 359,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,314,200 円  
（　　　　　        38,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,142,600 円      
②総費用 9,968,344 円      
③純収益　①－② 26,174,256 円      
④建物等に帰属する純収益 19,314,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,860,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,483,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,467,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     394,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区曙二丁目１５１番１
 2911000007593-0000
2 　福岡市早良区曙二丁目１５１番３
 2911000007595-0000
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備考