令和7年1月15日　提出 福岡早良 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -29 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区内野５丁目２７４番１０ ｢内野５－１７－８｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東4m市道 水道、下水 野芥 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   160 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 野芥駅南方 6.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 主として旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。市営地下鉄七隈線が博多駅まで延伸した影響が、未だ 地価にも反映されており、依然として地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区の市営地下鉄七隈線以南を中心とした住宅地域である。主な需要者は、福岡市中心部へ通勤を目 的に需要活動をする、勤労世帯である。当該圏域において、住宅地の需要は未だ旺盛であり、地価の割安感も残存する ことから、一部では高値での取引も見られる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築 戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の戸建住宅中心の地域であり、賃貸需要は乏しい。したがって、本件評価に際しては、収益 還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格を試算した。比準価格の試算にあたっては、多数の新規の取引 事例を収集・選択し、適切に補修正の上、実証的かつ客観的な説得力の高い価格を得た。以上より、鑑定評価額の決定 にあたっては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加しており、その影響も あって、不動産市況は依然として活況である 。地価も総じて上昇傾向にある。 市営地下鉄七隈線が博多駅まで延伸した影響 が、未だ地価にも反映されており、依然とし て地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％