令和7年1月15日　提出 福岡早良 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -24 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 332,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区荒江３丁目２７４番２ ｢荒江３－２３－８｣ ②地積 　(㎡) 1,384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m (70,150) 2:1 共同住宅 ＲＣ5 一般住宅、中層共同 住宅が混在する住宅 地域 南8m市道、東側道 水道、ガス、下水 藤崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、中層共同住宅が見られる住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測す る。マンション素地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              226,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区及びその隣接区に所在する、共同住宅を中心とした住宅地域一帯である。需要の中心者は、分譲マ ンション開発を目的とする開発業者等である。マンション市況は引き続き好調で、福岡市中心部へのアクセスが良好な エリアでは、マンション素地の需要は根強く価格は上昇傾向にある。立地・規模等の条件により価格は様々であるため 、中心となる取引価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内のマンション適地の取引事例を中心に試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高 い価格である。一方、開発用による価格は各種想定項目が介在するものの、マンション開発事業者の投資採算性を反映 した価格であり、信頼性を有する。したがって、比準価格を中心に、開発法による価格を関連づけ、同一需給圏内の需 給動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はともに微増傾向が続いており 、住宅地需要は引き続き堅調に推移している 。ただし、金利の動向には注視が必要である 。 地域要因に特段の変動は見られないが、周辺 地域のマンション販売は好調で、価格は上昇 傾向にあり、マンション素地への需要も引き 続き堅調である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.3 ％  ％