令和7年1月15日　提出 福岡早良 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -20 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 502,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区室見５丁目７番２ ｢室見５－７－５｣ ②地積 　(㎡) 1,288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 2:1 共同住宅 ＲＣ4 中規模一般住宅、マ ンションが混在する 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 室見 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 室見駅　南方 300m 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅が多くみられる住宅地域であり、地下鉄駅への接近性に優れ、生活利便性が高い住宅地域として成熟し ていることから、当面の間、現状を維持すると予測され、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              380,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄空港線沿線に、中高層住宅地域が形成された圏域で、マンション適地であることから、需 要者の中心はマンション開発業者である。利便性の高い同圏域におけるマンション用地需要は依然として好調であり、 地価は上昇傾向で推移している。市場における需要の中心となる価格帯は、取引規模等により異なるため、把握が困難 であるが、１㎡あたり４０万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンションが多くみられる住宅地域であり、取引事例比較法及び開発法を適用した。比準価格については、現実の市場 において取引された事例を採用して求めている。他方、開発法はマンション事業者の事業計画を想定し、地域性を反映 した販売価格や建築費等による事業採算性を反映している。したがって本件では、比準価格と開発法による価格を関連 づけ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    600,000 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [167.4] [100.0] 100 398,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    360,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区の人口、世帯数はともに増加傾向にあ り、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心 に、宅地需要は堅調に推移している。 地下鉄駅への接近性に優れ、生活利便性が高 い住宅地域であり、マンション用地としての 需要は高く、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％