令和7年1月15日　提出 福岡早良 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 548,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区小田部７丁目１３４番５外 ｢小田部７－１９－２０｣ ②地積 　(㎡) 2,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 高度地区2種15m 1:1.2 共同住宅 ＲＣ7 マンション等の中に 空地も見られる住宅 地域 西10.5m市道 水道、ガス、下水 室見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 室見駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 中層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。旺盛なマンション需要の影響から、地価は上昇傾向が継続するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              210,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区の分譲及び賃貸マンションが見られる住宅地域である。主な需要者は分譲マンションとして取得し ようとする中堅マンション開発業者が中心である。近年のマンション需要の旺盛さから、高価格帯の開発素地の取引が 見られており、地価は上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は、規模により取引額が様々であるため、価格帯を 把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は分譲マンション中心の住宅地域である。本件の典型的需要者は、分譲マンション開発業者と考えられ、居住 の快適性及び利便性の外、開発素地取得に係る市場性を重視して取引意思を決定するため、市場性を反映した比準価格 の規範性は高い。一方、開発法は投資採算性を反映しているが、想定要素を含んでいる。従って、比準価格を重視し、 開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [113.3] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [100.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加傾向にあり、加えて不 動産市況は活発であることから、地価は全般 的に上昇基調にある。 依然として賃貸・分譲マンション需要が強い ことから地価は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％