令和7年1月15日　提出 福岡城南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -14 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区東油山１丁目９番２ ｢東油山１－９－３６｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福大前 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 福大前駅　南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されるものと 予測する。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主に城南区及び隣接する早良区や南区の住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者のほ か、転売を目的とした不動産業者とみられる。駅までは離れているものの、生活利便性が高いことから、需要は堅調で ある。取引の中心は、土地１５０㎡前後で１７００万円程度、新築の戸建物件であれば４０００万円超とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市域中心部からやや離れた、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であって、自己使用目的の取引が一般的であることから、 賃貸市場が未成熟につき収益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に 求められており、説得力を有している。最終的には代表標準地価格との検討を踏まえ、戸建住宅地としての快適性や利 便性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地の取引は特 に北部で高値取引があり、需要は堅調。商業 地では分譲マンションや店舗兼共同住宅用地 等の需要が堅調。 駅からやや離れた住宅地域であるが、幹線街 路背後で、生活利便性は高い。周辺の地域で は高値での取引も見られ、住宅地需要は堅調 である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％