令和7年1月15日　提出 福岡城南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -7 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区神松寺１丁目１６４３番４１ ｢神松寺１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 七隈 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 七隈駅　北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既存の住宅地域で、価格形成要因の大きな変化も認められず、今後も概ね現状のまま推移するもの と予測する。需要は堅調であり地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福岡市城南区郊外に存する住宅地の範囲。需要者の中心は福岡市に通勤する中堅所得者層。近隣地域 は郊外に存する既存住宅地域であるものの、商店等に比較的近い利便性の高い地域で、周辺にミニ分譲開発が多く認め られ需要は堅調である。金利が上昇しているものの、需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地で２０～２５百万円、新築の土地建物は総額４０～５０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、自己使用建物 が支配的な戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。また、原価法は再調達原 価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意 するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [103.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マイナス金利政策の解除等により低金利を背 景とした好調な土地需要は、好立地条件の土 地を除き全般的に鈍化傾向にある。 戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で大きな変 動要因は認められないが、住宅需要は堅調で 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％