令和7年1月15日　提出 福岡城南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -4 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区片江３丁目１３２３番３ ｢片江３－３６－３３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 福大前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 福大前駅　東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。周辺では、パワービルダ ーによる素地取得や中古物件の取引が多くみられ、地価水準は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は当区を中心に、隣接区の住宅地域まで及び、福岡都心部への通勤等に関して代替性の及ぶ範囲であ る。主たる需要者は、福岡都心部等へ通勤するエンドユーザーである。当該圏域にも区内中心部における住宅地の価格 上昇が波及しており、当地域においては、交通利便性等は劣るが、比較的住環境が良好であることから住宅需要は堅調 である。需要の中心価格帯は、新築戸建で、総額で３５～４０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域にアパート等の貸家は見られず、 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い 取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を標 準とし、さらに前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居 住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高 い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注視。 地域要因に特段の変化はないが、地下鉄七隈 線の延伸を受け、沿線の住宅地需要は高まっ ており、引き続き地価は上昇基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％