令和7年1月15日　提出 福岡城南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -3 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区友丘１丁目９５７番２０ ｢友丘１－１８－２６－８｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 金山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４．５ｍ 　市道 交通 施設 金山駅　東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変動要因も 認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城南区及び周辺区部の住宅地域一帯である。主な需要者層は都心に通勤するサラリーマン層の一次取得者 が中心となる。最寄り駅までやや距離が認められるものの、バス便も利用可能であり需要は概ね堅調である。中心とな る価格帯は規模等により一概には言えないものの、１５０㎡程度の画地で２０００万円前後、新築戸建で４０００万円 ～４５００万円程度が一定の目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が一般的であることから、賃貸市場は未 成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格を求める過程は的確に踏まれており、現実の取引市場の実態 を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、代表標準地の価格に留意の上、比準価格 をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [103.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は微増傾向にて推移している。 金利動向や建築費の上昇など先行きはやや不 透明ではあるが、足元の住宅需要は堅調であ る。 利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調で ある。地下鉄七隈線沿線の利便性は向上して おり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％