別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡城南 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡城南 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.
鑑定評価額 67,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市城南区別府５丁目１５３番１
｢別府５－１０－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する地域
 北5.9m市道 水道、ガス、下水 別府

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ　市道 交通

施設		 別府駅　西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段
の変動要因も認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城南区及び周辺区部の地下鉄駅徒歩圏の住宅地域一帯と判断した。住環境の良好な比較的品等の高い住宅
地域であるため、地価水準も高く、主な需要者は高所得者層や不動産業者等が中心となるものとみられる。中心となる
価格帯は土地の規模等により幅は見られるものの、２００㎡程度の画地で６０００万円程度が中心となるものとみられ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、その規範性は高い。収益価格については、低層共同住宅の建築
・賃貸を想定し、収益性の観点から土地価格を査定した理論的な価格ではあるものの、その試算の過程には想定を含む
。また、当地域においては、自己利用目的の取引が中心となるものと思料され、その規範性はやや劣るものと判断した
。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡城南 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 城南区の人口は微増傾向にて推移している。
金利動向や建築費の上昇など先行きはやや不
透明ではあるが、足元の住宅需要は堅調であ
る。

利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調で
ある。地下鉄七隈線沿線の利便性は向上して
おり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡城南 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡城南６
Ｃ
-542		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡城南７
Ｋ
-942		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(60,150)
c 福岡城南７
Ｋ
-511		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.1m市道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,80)
d 福岡城南７
Ｋ
-508		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
e 福岡城南７
Ｋ
-510		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南4.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,027  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
301,950 		 100
[  99.8]
302,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
269,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,584 		 100
[  88.5]
314,784 
315,000 
c (　           ) 
210,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
214,402 		 100
[  74.4]
288,175 
288,000 
d (　           ) 
273,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,292 		 100
[  90.3]
310,401 
310,000 
e (　           ) 
263,455  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,832 		 100
[  85.8]
315,655 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    308,000 円／㎡]  



福岡城南 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,629,540 
1,198,000 
3,431,540 
2,236,750 
1,194,790 		 （　0.9795）
1,170,297 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     36,571,781 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡城南 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   222 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約２５㎡）、８戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,800 
180,000 		 1.0  180,000 
1.0  180,000 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,850 
185,000 		 1.0  185,000 
1.0  185,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

365,000 		 365,000 
365,000 
⑨年額支払賃料        365,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,380,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         288,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似事例より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,668,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       238,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,537,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           365,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          365,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,629,540 円　　　　（　        20,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡城南 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,600 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 477,600 円  　　　        4,776,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,198,000 円　（　　　　　　         5,396 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,750 円  
（　　　　　        10,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,629,540 円      
②総費用 1,198,000 円      
③純収益　①－② 3,431,540 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,194,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,170,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,571,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡城南 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市城南区別府五丁目１５３番１
 2911000332254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
福岡城南 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡城南 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市城南区別府５丁目１５３番１
｢別府５－１０－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する地域
 北5.9m市道 水道、ガス、下水 別府

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 別府駅　西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域である。交通接近性に優れており、買物利便性等、住環境も良好であ
る。希少性も相まって、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄沿線付近の住宅地域等である。需要者は、自用目的の高所得者層や、アパート等の収益物件を企
画する不動産業者、不動産投資家等が中心である。同地域については、供給が極端に少ないため、稀少性も相まって、
地価も上昇基調が継続しており、近時では高値の取引も散見される。なお、自用目的の高所得者層の中心となる土地の
価格帯は、規模によりバラツキはあるが、６５～７５百万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算して
おり、規範性が高い。一方、収益価格は、土地価格及び建築コスト上昇に見合う賃料水準が形成されていないことから
、低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地から規準
した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡城南 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 295,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居
住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高
い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注視。

地域要因に特段の変化はないが、地下鉄七隈
線の延伸を受け、交通利便性が向上しており
、引き続き地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡城南 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡城南７
Ｋ
-929		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区20m
建築協定
(70,150)
b 福岡城南７
Ｋ
-512		 福岡市城南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.6m市道、
南3.9m、角地
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
c 福岡城南７
Ｋ
-6		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
西4.5m、角地
１中専
高度地区1種15m
(70,100)
d 福岡城南６
Ｃ
-541		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
234,186  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
240,097 		 100
[  80.0]
300,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
447,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
452,269 		 100
[ 138.6]
326,312 
326,000 
c (　           ) 
242,442  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
245,737 		 100
[  85.7]
286,741 
287,000 
d (　           ) 
204,583  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
216,858 		 100
[  73.0]
297,066 
297,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



福岡城南 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,443,092 
856,920 
3,586,172 
2,236,750 
1,349,422 		 （　0.9795）
1,321,759 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     41,304,969 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡城南 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   222 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約２５㎡）、８戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,720 
172,000 		 1.0  172,000 
1.0  172,000 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,770 
177,000 		 1.0  177,000 
1.0  177,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

349,000 		 349,000 
349,000 
⑨年額支払賃料        349,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,188,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         288,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似事例より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,476,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       229,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,354,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,443,092 円　　　　（　        20,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡城南 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,600 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 137,520 円  　　　        4,584,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         856,920 円　（　　　　　　         3,860 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9795    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0589 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,236,750 円  
（　　　　　        10,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,443,092 円      
②総費用 856,920 円      
③純収益　①－② 3,586,172 円      
④建物等に帰属する純収益 2,236,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,349,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,321,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,954 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,304,969 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡城南 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市城南区別府五丁目１５３番１
 2911000332254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考