令和7年1月15日　提出 福岡城南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.

鑑定評価額 644,000,000 円  １㎡当たりの価格 449,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２ ｢鳥飼５－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 1,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m (70,150) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ8 中規模マンションや 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北9m市道、西側道 水道、ガス、下水 別府 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 別府駅　北東方 390m 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域はマンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変 動要因も認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    456,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              432,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄沿線の徒歩圏の住宅地域を中心に形成され、需要者はマンション開発デベロッパー等が中心となる 。当地域は地下鉄七隈線「別府」駅徒歩圏の、利便性及び住環境に優れる住宅地域であり、マンション用地需要が旺盛 である。エンドユーザーの需要も堅調であり、分譲マンションの中心価格帯はファミリータイプで概ね６０００万円～ ７０００万円程度になるものとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的かつ客観的な説得力の高い価格である。一方、開発法による価格は、試算の過 程において想定要素を含むものの、需要者である開発事業者の視点から、投資採算性に着目した価格であり、比準価格 と同様に十分に考慮すべき価格であると考える。したがって、本件においては比準価格及び開発法による価格を関連付 け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [ 70.0] [102.0] 100 447,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    415,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は微増傾向にて推移している。 金利動向や建築費の上昇など先行きはやや不 透明ではあるが、足元の住宅需要は堅調であ る。 マンション需要は旺盛であり、交通利便性に 優れ、住環境も良好なことから、地価は上昇 傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％